北京住建委规土委联合发文
11月16日，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》）。
《意见》明确，未来5年，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
1000公顷集体土地是什么概念？
按照今年4月出台的相关政策，北京计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。粗略折算，1000公顷大约能建40万套。
集体土地建设租赁住房该如何建，怎么租？如此大规模的租赁住房进入市场，会对楼市产生哪些影响？
40万套租赁住房
今年是大规模推进租赁住房建设的第一年。
中新社发 周长国 摄中新社发 周长国 摄
落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，北京市加大租赁住房用地供应。目前，北京市各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定。
《意见》指出，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉中新社国是直通车，未来五年，北京1/3的新增住房为租赁住房。集体建设用地租赁住房占到这一市场的80%。
“这是一个很大的量，能有效补充不足，为中低收入市民和新市民提供住房需求，让所有人住有所居。”顾云昌说。
但是，在发展租赁市场方面，从供给端的角度看，土地从哪里来是一个比较务实的问题。
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研究总监严跃进接受国是直通车采访时表示，大城市土地供应少，对租赁市场来说，积极寻找土地供应的渠道很关键。
“大城市近郊区集体建设用地发展租赁住房，一方面，有助于集体建设用地资源盘活；另一方面，对北京租赁房源供应和租赁市场培育有积极作用。”严跃进说。
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一对国是直通车记者表示，十九大报告提出要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。集体租赁住房政策一方面缓解了大城市的住房难题，另一方面也解决了城市缺乏住房建设土地的难题。
“未来房屋租赁市场会更加规范，集体租赁住房政策对房价的影响还得看供求关系。”朱中一说。
租赁住房怎么建？
此次两部门发布的《意见》，对北京集体租赁住房项目的选址条件、申报主体、运营模式及申报程序等内容进行了详细规定，明确了下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。
中新社发 牛镜 摄中新社发 牛镜 摄
根据《意见》，集体租赁住房项目建设应坚持四个基本原则，即：符合
规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。
换句话说，集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，但不得对外出售或以租代售。
同时，为杜绝变相开发建设小产权房，《意见》在集体租赁住房的产权管理上明确规定，不予分割办理单元产权证书。
权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。
《意见》还要求，集体租赁住房要合理选取建设地点，促进职住平衡。在
规划、配套、布局和实施上，统筹考虑。
租赁住房市场蛋糕很大，但并不是谁都可以进入。
《意见》明确集体租赁住房项目的申报主体原则上要以镇级集体经济组织为主体，统一办理相关立项、
规划及用地等手续。有条件的村级集体经济组织，也可作为项目申报主体。
另外，集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织为项目申报主体，也可以成立的新企业为申报主体。
在朱中一看来，建设租赁住房大多资金投入大，回收周期慢，相对而言有实力的国有企业进入这一市场对发展租赁住房是好事，但未来将会是多主体供应的格局。
顾云昌则认为，这对国有企业是一个挑战。响应国家政策，助力租赁
市场发展，国有企业应该有所担当。
谈及租赁住房退出机制，顾云昌表示，集体租赁住房，产权不能分割，国有企业进入并不会改变集体产权性质。“国有企业可通过房屋租赁获得收益。”
申报主体确定，资金来源也相对明确。
根据《意见》，集体租赁住房项目的资金筹措主要包括四种模式：
一是农村集体经济组织的自有资金；
二是市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金；
三是农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持；
四是由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。
租赁住房怎么租？
实施全装修成品交房，租房者可拎包入住，是《意见》的一大亮点。
中新社发 周广学 摄中新社发 周广学 摄
在居住设计方面，租赁住房用地需要配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。
在租金方面，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。
在租期方面，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。
同时，在与公租房的对接方面，集体租赁住房对接市场租户，也鼓励趸租作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租。
顾云昌表示，鼓励长期签约，对租赁方和承租方都是好的。租赁方可获得稳定的资金来源，承租方可稳定居住。“10年，时间长短合适，中低收入市民和新市民还有机会购买共有产权住房。”
从2011年起，北京市已先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套，扩大租赁住房建设筹集渠道。
