住房租赁市场迎来资本大潮
在宏观经济走缓的背景下，房地产融资难度越来越大，房价居高不下，刚需购房者叫苦不迭。为了缓解一二线城市购房压力，鼓励发展住房租赁市场，今年7月份，国家住建部等九部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。近日，央企保利发行的国内首单以租赁住房为基础资产的REITs获批，这意味着住房租赁市场真正迈进与资本相结合的时代。
其实，国内很多从业人员对REITs还是很陌生的概念，REITs是房地产信托基金的英文简称，是房地产证券化的重要手段。说到底，其实就是一款投融资工具。投资者通过购买REITs份额，间接持有物业资产，投资收益主要来源于物业租金和物业增值部分，而地产商也通过这种方式提前获得现金流，降低资产负债率，缓解资金压力。
此次保利租赁住房REITs为住房租赁市场投资退出开辟了道路，保利以自持租赁住房(青年公寓、老年公寓)为基础资产，发行50亿元的融资规模，采用结构化模式，优先级与次级结构为9:1，次级有保利持有，40亿元优先级份额在上交所流通。基础资产由专项计划持有，即基础资产与保利公司分立，有效实现风险隔离，保证投资者收益的稳定性。
房地产市场属于重资产、资金密集型投资，尤其是住房租赁这类长期持有型物业，资金回流速度慢。REITs模式通过标准化将租赁资产打包出售给投资者，地产商获得了资金补充流动性现金流。另一方面，REITs的基础资产较为优质，收益稳定，给中小投资者提供了投资地产的机会。
据东方证券预测，目前我国租赁人口约为1.9亿人，租赁市场规模已超过万亿，预计到2030年我国租赁人口将达到2.7亿人，市场规模将达到4.2万亿元。另有链家报告预测十年后我国租赁人口将达到3亿人，市场规模将达到5万亿元。可见，住房租赁市场有较大的市场容量，以住房租赁为基础资产的REITs模式必将获得长足发展。
但当下REITs在国内发展仍有不少拦路虎！首先，REITs是一种融资工具，更是一款投资产品，符合投资者意愿的前提是风险可控、收益可期，如何保障收益呢？即基础资产产生的租金收益。租金收益水平与市场上房屋的租售比(租金与售价的比例)关系密切，在北京、上海等有广泛住房租赁需求的一二线城市中，租售比仅超过1%，这意味着投资者通过租赁收入回报需要八九十年的时间才能回收成本。这与国际市场上REITs年平均收益在6%—8%的水平相差甚远。提高租售比的方法要么是提高租金，要么是降低房价，房价过高势必拉低年均收益率，低估房价则又导致地产商受损，甚至国有资产流失。总之，两种方式实现起来都有一定难度，毕竟市场尚未达到良性竞争的状态。其次，REITs募资范围和流动性受限。另外，REITs双重纳税问题尚未解决。
笔者建议，REITs未来可以先从使用者付费类的PPP项目下手，这类项目通常有相对稳定的现金流，基础资产优良。部分政府持有一定比例的产权，能有效控制基础资产的成本，提高REITs年均收益率，且政府可以约定在存续期结束时以原价回购基础资产，进而最大程度避免国有资产的流失。通过REITs模式，将实物资产转化为标准化、可流通的份额资产，释放存量资产中沉淀的资金，将回流的资金再用于项目建设中，实现PPP模式的良性循环。
