房企掘金乡村建设需解决三道难题

据相关数据统计，目前内地千亿房企达12家，今年有望突破17家。在品牌房企冲击千亿规模之后，房企的“下一站”又将在哪里？事实上，目前千亿品牌房企正在转型发展的路上。在有关政策背景下，碧桂园、万科、绿城等国内知名房企均透露出消息，表示有投资乡村建设的意向。到乡村去，试图从中占有一席，无疑是房企下一步重点布局的业务之一。不过，涉足乡村建设还存在宅基地、集体建设用地的权属等问题。房企转型之路的乡村选择面临机遇与风险。比如，目前恒大以扶贫的方式探索乡村建设模式。

多元化发展寻求价值

　　房地产“天花板”是5年前的一种论调，但房企榜单却被不断刷新。克而瑞数据显示，2017年前三季度，房企TOP3的销售门槛已经被抬高至3600亿元。与此同时，房企通过多元化发展，不断向其他领域寻求价值。

　　在政策支持和消费升级情况下，不少房企开始尝试涉足乡村建设，试图在乡村振兴战略中找到适合自己的位置。例如，今年首涉乡村改造的万科服务，将参与“特色田园乡村”首批试点；碧桂园则在开展“精准扶贫美丽乡村建设”系列工作的同时，通过“南粤村庄（整治）规划”的志愿行动、规划设计大赛等方式，参与乡村建设的整体布局；恒大也与多个县乡镇政府签约，建现代农业观光旅游养生特色小镇、都市田园综合体、幸福新农村等项目；华润则利用企业资源解决“三农”问题，通过希望小学、建设田园综合体的方式参与乡村建设；蓝城则以农业为核心，做产业化，做特色农庄，进而植入养老和文化旅游资源。

　　的确，在占全国总人口42.65%的农村（智研咨询2016年统计数据）酝酿项目的价值不容忽视。蓝城中国董事长、绿城中国董事会联席主席宋卫平曾表示，农村只有导入城市里的人流、物流、资金流、信息流、文化流，才能有改变。

　　“中国乡村建设的潜力巨大，的确引起房企关注。”安居客房产研究院首席分析师张波直言，目前，政策和制度层面对乡村建设提供了良好保障，房企进入乡村建设，可同步享受诸如贷款优惠支持、拿地优惠条件、税收优惠等政策红利。

　　领易咨询总裁邹毅则表示，现在乡村普遍存在产业空心化问题，通过养老和文旅方式，将盘活原有的土地，也能满足现代人的消费需求。

　　当房企寻找新的业绩增长和企业规模的拓展途径时，从长远来看，乡村建设给开发商的确能带来更多的业绩增长想象空间。不过张波认为，这短期内无法成为房企业绩增长的重要支柱。

　　乡村运营面临挑战

　　盘点当前房企涉足乡村建设的模式，《每日经济新闻》记者注意到，从参与乡村整治规划、涉足乡村服务，到建设田园综合体、建立特色小镇等，房企各有各的“招法”。

　　“以万科、碧桂园、绿城为例，其背景和目的也有差异。”张波指出，万科参与乡村改造运营，是响应十九大提出的乡村振兴战略，有一定政策层面的意义；碧桂园的核心还是扶贫公益，并不以盈利为第一目的；而绿城的田园综合体建设，则有盈利预期，这也使得不同模式的实际运营差异很大。

　　但无论哪种模式，在张波看来，理想状态下，都应该是多赢。即房企可以发挥市场化运营和规模开发的经验，在乡村营建、乡村旅游、乡村服务上，更好地提高建设效率，加速“城市反哺农村”的实现。

　　而在此过程中也出现一道难题。邹毅直言，如果房企涉足乡村不以产业为前提，这既不是政府愿意看到的，“地产化”也会让产业不容易盘活，将加速乡村产业空心化。

　　“实际上，通过文化消费旅游带动乡村经济，产业做起来了，地产配套会自然好起来，并带动房地产发展，这才是正向逻辑。”邹毅表示。

　　宋卫平则表示，如果做小镇而对中国的农业不了解，根本做不起来。做小镇必须把农业放在第一位，农业里的第一位是原住民，农民应放在第一位。除此之外，还有环境和生态的保护，不能占用太多的土地资源，以及农业生产的重新设定。

　　张波还指出，目前房企进入乡村建设还面临融资和运营两道难题。涵盖乡村建设的开发、配套设施建设、基础建设、公共服务设施、产业导入等各个环节的融资，影响房企参与乡村建设的稳定性和持续性，这主要体现在现金流的稳定程度上，而这也可能是中小企业与大型企业的一个明显差距。