培育和发展住房租赁市场对改善民生具有重要意义

　　陆克华在介绍加快培育和发展住房租赁市场有关情况时表示，培育和发展住房租赁市场对改善民生具有重要意义。

　　陆克华指出，党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场。中央经济工作会议、中央城市工作会议对此都提出了明确要求，2016年《政府工作报告》强调，要建立购租并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

　　陆克华认为，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，对推进供给侧结构性改革、加快改善居民尤其是新市民住房条件、推动新型城镇化进程具有重要意义。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，在满足城镇居民特别是新市民住房需求等方面发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。

　　陆克华介绍说，针对这些问题，住房城乡建设部先后组织了9个专项课题，调研了13个省市，召开了40多个座谈会，广泛听取租赁双方当事人、地方主管部门、房地产企业(包括房地产开发企业和中介机构)、住房租赁企业和专家学者的意见建议，并会同公安、工商、财政、税务等相关部门开展了联合调研。

　　培育和发展住房租赁市场主要有六方面政策措施

　　陆克华在介绍有关情况时表示，住房城乡建设部在广泛调研的基础上，起草了加快培育和发展住房租赁市场政策举措。5月4日，国务院常务会议已原则通，主要包括六方面政策措施：

　　一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持个人依法出租自有住房。

　　二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受公共服务；落实提取住房公积金支付房租政策；明确出租人和承租人各方权利义务。

　　三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。

　　四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。

　　五是加大政策支持力度。对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；鼓励金融机构加大支持，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点；完善供地方式，增加租赁住房用地供应。

　　六是加强住房租赁监管。健全法规制度，完善监管体制，规范租赁市场。

　　企业不愿意开展住房租赁业务的三方面原因

　　陆克华在回答记者提问时表示，我们对企业不愿意开展住房租赁业务的问题进行了调研，企业普遍的反映是算不过帐。当前，专门开展住房租赁业务，由于缺少系统配套的政策支持，专门从事住房租赁的企业还不多，还不能够满足住房租赁消费的需求，具体原因包括三方面：

　　第一，开发企业买地一次性投入，加上开发建设，资金投入比较大。如果采用出租的方式，资金收益率比较低，所以租房子不如卖房子。

　　第二是企业持有经营租赁住房，资金回笼的时间比较长，要几十年，需要金融配套，比如说长期、低成本资金的支持，目前我们房地产贷款的期限一般只有三五年，不匹配，企业没法做租赁经营。

　　第三是租赁企业负担比较重。从目前来看，税费等各项支出加在一起，算下来以后没有什么利润，甚至还亏损。

　　扶持住房租赁企业发展的四方面政策举措

　　陆克华在回答记者提问时表示，扶持住房租赁企业发展，我们将采取四个方面举措：

　　一是从税收方面给予优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持，具体不再介绍，文件很快会出来。

　　二是提供金融方面的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，拓展直接融资的渠道。

　　三是完善规划建设和用地政策。合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励地方政府盘活城区的存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

　　四是鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。鼓励开发企业出租库存的商品住房。引导开发企业与租赁企业合作，发展租赁地产，从开发、销售向租售并举的经营模式转变。总的来讲，是要充分发挥市场的作用，调动企业的积极性，来提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化的水平，形成大中小住房租赁企业协同发展的格局。

　　解决住房租赁需求将采取三项政策措施

　　陆克华在回答记者提问时表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，我们考虑采取三项政策措施：

　　第一，新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。既要考虑供应的总量和规模，也要考虑套型结构比例，来更好地满足租赁的消费需求。

　　第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。将商业用房改造成租赁居住，能够满足租赁住房的需求。既可以增加住房租赁的有效供应，还能够做到物尽其用，避免资源的浪费。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。

　　第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。我们要求各地切实加强对这一类行为的监管，研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。从地方的实践来看，这么做，一是增加了中小户型租赁住房的有效供应。二是可以适当降低承租人租金的负担。三是有利于规范住房私自改造出租行为。

　　从七个方面入手加强住房租赁市场监管工作

　　陆克华在回答记者提问时表示，我部对加强房地产中介的监管工作高度重视，准备从七个方面入手，包括：规范中介机构房源信息发布，全面推进房地产转让合同网签，切实加强房地产交易资金监管，强化对房地产中介机构的备案管理，加强中介机构从业人员管理，完善信用信息系统，加大日常监督检查的力度等，进行规范和整顿。目前我部正在制定具体的可操作、能够抓落实的、管用的、能见实效的措施。关于怎么样规范房源信息的发布问题，我们从四方面提出要求：

　　一是信息要真实。要求中介机构在房源信息发布前要经委托人同意，同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布。中介机构不得以虚假的信息、虚假的价格进行“钓鱼”。

　　二是信息要全面。要求中介机构编制统一的房屋状况说明书，标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或者租金、物业费等内容。不得隐瞒房屋的真实情况，如房子有抵押、查封，是不是共有等情况，防止欺骗误导消费者。

　　三是信息要准确。我们要求发布的信息必须是准确的。现在信息发布有网络上的、有门店上的、宣传单的，照片照得很漂亮，但是往往货不对板，张冠李戴。

　　四是信息要及时。要求中介机构发布的信息必须是正在出售或者出租的。通过各种方式发布的信息必须是一致的。已经完成交易的，应当及时撤除房源信息。

　　陆克华强调，我部即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期改整，记入信用档案，取消网上签约的资格；情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单。要严肃查处一批违法违规机构，曝光一批典型案例，将害群之马清出市场，切实维护群众的利益。目前，北京、上海、深圳等地已经率先开展了清理整顿工作，从目前的成效来看还是不错的。

　　培育和发展住房租赁市场是制度性设计

　　陆克华在回答记者提问时表示，培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计，它跟阶段性的去库存有关系，但主要不是为了去库存，这一点我们一定要认清楚。

　　陆克华指出，北京和上海基本不存在去库存的问题，可是特别需要发展租赁市场。所以主要还是考虑解决城镇居民，特别是新市民，包括外来务工人员、新毕业的大学生、青年教师、医生等专业技术人员，在这些大城市就业时的居住问题。从制度设计上，与去库存不是一回事情。