《山东省关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》的解读
一、《通知》印发的背景
党中央、国务院高度重视房地产市场调控，中央经济工作会议、全国“两会”、中央财经领导小组第十四次和十五次会议都对房地产市场调控工作作出部署。省委、省政府按照中央有关决策部署，结合山东实际，在全省经济工作会议上和省“两会”《政府工作报告》中，对房地产市场调控工作提出了明确要求。
国家和省关于房地产工作的部署要求主要是：一是把促进房地产市场平稳健康发展作为今年经济工作的重点之一，加快
研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。二是坚持分类调控，因城因地施策，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。三是实施差别化的信贷税收政策，支持合理自住购房，严格限制投资投机性购房。四是加强市场监管，把二手房和一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，规范开发、销售、中介等行为。五是培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。六是地方政府承担房地产市场调控的主体责任。
近期，住房城乡建设部、国土资源部联合印发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对加强和改进住房及用地供应管理、改善住房供求关系、稳定市场预期等工作，作了具体的部署安排。
《通知》的印发，是对党中央、国务院和省委、省政府一系列房地产工作决策部署的具体落实，对促进全省房地产市场平稳健康发展具有重要作用。
二、《通知》的主要内容
《通知》共5部分14条，分别就认真落实工作责任、科学调控市场供应、合理引导住房需求、整顿规范市场秩序、加强监督指导和舆论引导，提出了具体的政策措施和工作要求。
（一）关于认真落实工作责任。一是强化市县政府主体责任。房地产市场地域性很强，必须因城因地施策。为避免个别地方政府对房地产市场调控工作认识不到位、落实上级要求不彻底，《通知》强调，市、县（市、区）政府是房地产市场调控的责任主体，因主体责任落实不到位，导致本地房地产市场产生异常波动，造成不良影响的，要对当地政府进行问责。二是健全房地产工作有关制度。为稳定房地产市场，国家和省已经建立了住房城乡建设、国土资源、人民银行、银
行业监管、税务、工商、物价等部门联动的调控机制，建立了市场监测
分析、警示督导制度、约谈问责制度。《通知》明确，各市、县（市、区）政府要健全相关工作制度，以制度促进部门联动、及时应对市场变化，进一步压实责任，确保完成调控目标。
（二）关于科学调控市场供应。结合我省实际，落实建房〔2017〕80号文件有关土地供应管理、用地出让方式、住宅供应节奏、加大住房保障等要求，突出五个方面：一是建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，实现房地产市场供需动态均衡。二是全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，将建设周期、设施配套、先进技术应用、保障房配建等作为住宅用地出让条件，从开发源头上保证建设进度、改善居住环境、提升住宅品质、维护群众权益。三是灵活确定住宅用地竞价方式，改变单纯“价高者得”的传统模式，探索采取“限地价、竞房价”“限房价、竞地价”“限地价、竞配建”“竞自持面积”等方式，严防高价地拉高周边房价、扰乱市场预期。四是把握商品住房供应节奏，与科学实施住宅用地供应相结合，在房地产开发项目供地后、上市前的时间段加强管控，防范供需失衡。定期发布相关信息，稳定市场预期。五是加大住房保障工作力度。根据当地实际，合理确定棚户区改造安置方式，省里不再考核货币化安置比例，促进商品住房供需平衡。实行实物保障与租赁补贴并举，增加公共租赁住房供应，适度扩大保障范围，解决城镇低收入群体和新市民的基本居住问题。
（三）关于合理引导住房需求。严格遵循中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，通过落实差别化的住房信贷政策、严控热点城市投资投机性购房、培育和发展住房租赁市场等调控手段，支持群众合理自住性需求，限制投资投机性需求。一是通过严格购房资格审核，将房屋交易主管部门网签备案的购房合同和出具的住房状况证明作为购房贷款的审核依据，将房屋交易主管部门网签备案的抵押合同作为购房贷款放款凭证之一，确保已确定的差别化的住房信贷政策能够落到实处，起到应有调控作用。二是针对房价上涨过快的个别地区，采取相应措施，坚决遏制房价过快上涨势头，引导形成合理市场预期，满足群众合理住房需求。三是通过健全购租并举的住房制度，完善租房人公共服务权益和住房公积金支付房租政策，改变当前仅有房屋产权人才能享有权利的局面，引导形成租赁居住的观念，鼓励新市民通过租房解决居住需求，并推动实现“租房者幸福居住”。
（四）关于整顿规范市场秩序。一是通过加强新建商品房销售监管、实施价格管控和预售资金监管，防止开发企业捂盘惜售、坐地涨价，防止挪用预售资金、导致楼盘烂尾。二是通过落实二手房交易合同网签制度、实施二手房交易资金监管制度，保障房屋交易安全，防止二手房市场失控。三是通过打击不法房地产开发企业和中介机构的违法违规行为，对其实施工商、物价、房管、税务、金融等多部门联合的惩戒措施，净化房地产市场环境、维护房地产市场稳定，保障购房群众权益。
（五）关于加强监督指导和舆论引导。明确省有关部门对全省相关工作、设区市政府对所辖县（市、区）房地产市场调控的监督指导责任。加强正面宣传，防范不实报道，引导市场合理预期、群众理性消费，避免市场出现较大波动。
