解读《不动产登记资料查询暂行办法》
《办法》的出台是进一步
严格规范不动产登记资料查询的迫切需要
不动产统一登记是党中央、国务院确定的重大改革事项。自2014年11月24日《不动产登记条例》颁布以来，各地不动产登记工作稳步推进，为保障不动产权利人合法权益发挥了重要作用。不动产登记资料查询是广大人民群众在不动产买卖、继承等活动中的重要基础性支撑，是不动产登记机构的重要服务事项，也是不动产统一登记法律制度的重要组成部分。随着中国特色社会主义进入新时代，全社会对维护不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益的呼声日益升高，广大人民群众对不动产登记资料查询的需求也日益增多。在实践过程中，不动产登记资料查询还存在一些亟待解决的问题：一是现有规定不够系统。不动产登记资料的查询和复制规定，散见于《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中，没有形成一个体系，不方便人民群众申请查询，也不利于指导地方开展查询工作。二是相关规定不够明确。按照规定，利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。但是，哪些人属于利害关系人，利害关系人应当提供那些资料，法律法规和规章都没有规定，地方执行也没有统一的标准，亟需明确和细化。三是《土地登记资料公开查询办法》与《物权法》《不动产登记暂行条例》的规定不一致，亟需废止。为规范不动产登记资料查询行为，进一步发挥不动产登记的物权公示作用，保护权利人合法权益，维护交易安全，同时更加严格地保护个人隐私，有必要出台专门的部门规章予以规范。
《办法》坚持以党的十九大精神和全面深化改革的要求为指导，坚持问题导向，在深入总结近年来不动产登记资料查询工作实践经验的基础上，明确了不动产登记资料查询的主体、程序、要件以及登记资料保护等重要措施，为进一步规范不动产登记资料查询工作提供了法律依据，不动产登记各项配套制度进一步健全完善。
《办法》四大亮点值得关注
《办法》对不动产登记资料查询做出了多项制度规定，其中四大亮点值得关注：
一是进一步细化了法定查询主体,明确了“谁能查”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《办法》认真落实《物权法》和《不动产登记暂行条例》的有关规定，明确以下几类主体可以查询、复制不动产登记资料，包括：不动产权利人、利害关系人及其委托律师或者其他代理人。同时规定，清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照权利人的查询规定查询。另外，出台本《办法》主要是规范为老百姓提供查询服务，对有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息由另外办法另行规定。
二是明确了依法便民高效的基本原则，解决了查询工作“遵循什么”的问题。按照依法、便民、高效原则，《办法》强调了分类查询，对不同的查询主体设置不同的查询权限，权利人享受最大的查询权限。对利害关系人仅开放查询不动产的登记簿记载的登记结果。同时，《办法》与《不动产登记暂行条例》规定的“属地登记”原则相衔接，实行“属地查询”，方便人民群众。在此基础上，《办法》还规定不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
三是首次对利害关系人的概念进行了界定，明确了“什么利害关系人可以查”和“查到什么程度”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定了利害关系人可以查询，但对哪些是利害关系人未做明确规定，地方在开展查询服务时不好把握。为此，《办法》在总结各地实践基础上，从维护社会稳定，保护交易安全，保护权利人合法权益的角度出发，对利害关系人进行了区分和细化：对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人，规定可以查询不动产登记结果；对有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的“准利害关系人”，规定可以查询不动产的自然状况、是否存在共有情形以及其他登记情形等。同时，考虑到《律师法》规定了律师的调查权问题，《办法》还规定律师受“准利害关系人”委托，可以比委托人查询更多的不动产登记信息，以满足律师办理相关案件的诉讼需求。
四是规定了不动产登记信息资料的安全保护措施，明确了“怎样防范个人信息泄露”的问题。保护不动产登记资料信息安全是不动产登记法律制度建设的重要目标之一。为适应新的形势要求，加强登记资料信息安全保护,《办法》明确不动产登记机构应当加强信息安全保护工作，通过安全教育培训、设立用户权限、严加防护管理等多种方式，确保信息安全。同时，在罚则中明确了各类主体包括查询人、不动产登记机构及其工作人员等违法泄露不动产登记信息的法律责任。
采取措施确保《办法》有效实施
法律制度的生命力在于实施，权威也在于实施。《办法》自公布之日起实施，将采取措施确保实施到位。一是认真组织好《办法》的学习、宣传和培训工作，使广大不动产登记机构工作人员了解《办法》的精神和要求，通晓《办法》的各项规定，做到熟练掌握，善于运用。对照《办法》梳理不动产登记资料查询工作的流程，细化相关操作，切实提高工作能力和水平。二是在全社会大力宣传《办法》，使广大人民群众知道不动产登记资料查询什么情况下可以查、能查什么、怎么查、怎么用以及应当承担的法律责任，切实知悉权利和义务。三是认真做好《办法》执行情况的跟踪掌握，及时发现问题，总结经验，不断完善制度，促进不动产登记资料查询工作的日益规范和便民、高效。
