解读广州市物业服务企业信用管理暂行办法
一、制定文件的背景、依据、目标和任务
（一）背景。2017年，国务院公告停止物业服务企业一、二、三级资质行政许可事项，并提出“取消审批后，要通过建立黑名单制度、信息公开等方式加强事中事后监管”。我委制定部门规范性文件《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》，对物业企业的监管方式从原来事前审批的资质管理制度转变为以信用管理为主的事中事后监管，符合党中央、国务院关于加强和创新社会治理，加快推进社会信用体系建设的精神。
（二）依据。1．国家法律法规：《物业管理条例》、《企业信息公示暂行条例》
2．广东省地方性法规：《广东省物业管理条例》、《广东省企业信用信息公开条例》、《广东省市场监管条例》
3．政府规章：《广州市物业管理暂行办法》
4．国家部委文件：《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》、《国家发展改革委人民银行关于加强和规范守信联合激励和失信联合惩戒对象名单管理工作的指导意见》、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》。
（三）目标和任务。转变对物业服务企业监管方式，加快构建以信用为核心的新型物业管理市场监管体制，依法依规运用信用激励和约束手段，构建政府、社会共同参与的跨部门、跨领域的守信联合激励和失信联合惩戒机制，有效促进物业企业依法诚信经营，维护物业管理市场正常秩序，营造公平诚信的物业管理市场环境，维护业主和物业服务企业的合法权益。
二、主要内容
（一）《暂行办法》的适用范围。
《暂行办法》适用于本市行政区域内的物业服务企业信用管理。本办法所称的物业服务企业是指依法在本市工商登记的经营范围包含物业管理，且已实施物业管理活动的企业。在本市工商登记的企业包括在本市注册的法人企业，以及外地注册法人企业在本市办理分支机构工商登记的企业。
（二）信用管理的内容。
《暂行办法》所称信用管理，是指行政管理部门及相关机构依法采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒的活动。
（三）物业服务企业的守信行为。
《暂行办法》所称物业服务企业的守信行为，是指物业服务企业在物业管理活动中自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关合同约定，服务规范，诚信经营，自觉维护物业管理市场秩序，受到政府有关部门奖励或者表彰的行为。
（四）物业服务企业的失信行为。
《暂行办法》本办法所称物业服务企业的失信行为，是指物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被行政机关、司法机关作出决定或者判决的行为。失信行为按照其严重程度分为轻微、一般、严重三类，分类具体标准如下：
1．轻微失信行为，是指企业服务行为不规范，被市、区住房建设行政主管部门责令限期改正的行为；
2．一般失信行为，是指企业违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被相关行政管理部门责令限期改正、行政处罚的行为；
3．严重失信行为，是指失信行为的严重程度超过轻微和一般的失信行为，具体包括：
（1）违反安全生产、消防安全的规定被相关行政管理部门行政处罚的；
（2）有围标串标行为被相关行政管理部门行政处罚的；
（3）企业有一般失信行为，且在相关行政管理部门作出责令限期改正、行政处罚等行政决定后，逾期拒不履行法定义务，并经相关行政管理部门认定的；
（4）被法院列入拒不履行生效法律文书确定义务的失信被执行人名单的。
（五）物业服务企业信用信息的内容。
物业服务企业信用信息主要包括物业服务企业的基本信息、在管项目信息、业主满意度、守信信息和失信信息，具体内容如下：
1．基本信息主要包括：物业服务企业的工商基本登记事项、主要管理人员的个人身份信息和从业状况信息，以及《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》中的营业总收入、主营业务收入、利润总额、纳税总额等财务信息。
2．在管项目信息主要包括：物业服务企业本市所有在管物业项目的名称、地址、物业类型、建筑物面积、收费标准、合同期限等信息。
3．业主满意度是：单个住宅小区内业主对该小区物业服务企业的服务质量调查问卷打分的算术平均分。
4．守信信息是：物业服务企业有守信行为的信息。
5．失信信息是：物业服务企业有失信行为的信息。
（六）采集业主满意度的方式。
住宅小区建立了本市业主决策电子投票系统基础数据库后，住房建设行政主管部门通过电子投票系统向业主的微信发送服务质量调查问卷，发送调查问卷数量不少于该小区业主总人数50％。业主可以通过关注并绑定市住房建设行政主管部门的“广州物业管理”微信公众号接收调查问卷并打分。
（七）业主满意度的计分规则。
调查问卷由市住房建设行政主管部门负责编制，每份调查问卷总分为100分。
单个住宅小区的业主满意度得分等于该小区所有反馈的调查问卷得分之和除以反馈的调查问卷总数量。反馈调查问卷总数量少于该小区业主总人数25％，或者未建立业主决策电子投票系统基础数据库的，该小区调查问卷得分为0分。
（八）业主满意度的采集频次。
业主满意度每年度调查1次，有效期截止至第2年度产生新的得分结果之日。
（九）认定失信信息的部门和依据。
市住房城乡建设行政主管部门认定物业服务企业失信行为的，应当有相关行政管理部门作出的行政决定、人民法院和仲裁机构作出的生效判决、生效裁决作为依据。
（十）物业服务企业应当主动报送的信用信息内容以及报送信息的方式。
物业服务企业应当在信用信息系统及时、完整、准确、规范填报其企业的基本信息、在管项目信息。基本信息、在管项目信息发生变更的，物业服务企业应当自信息变更之日起10日内在信用信息系统更新。
（十一）怎样使用信用信息系统。
市住房建设行政主管部门负责统筹建设和维护物业管理信用信息系统。该系统正在建设当中，预计2018年7月份可以投入使用，具体的使用信用信息系统的操作指南会在市建委官网对社会公布，企业可
（十二）对守信行为的行政奖励措施。
有守信行为的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门可以给予其下列奖励：
1．在日常检查、专项检查中减少检查频次；
2．开展表彰活动时，优先列入表彰候选名单；
3．推荐在“信用广州网”、“信用广东网”和“信用中国网”公示；
4．推荐给省、市、区公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法对其给予信用加分等奖励。
（十三）对失信行为的行政惩戒措施。
对列入信用档案异常名单和信用黑名单的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门可以采取下列惩戒措施：
1．将其列入重点监管对象，对其本市范围内的所有在管物业项目加大检查频次；
2．对其法定代表人或者驻穗负责人进行提醒、约谈、告诫，并在信用信息系统记录提醒、约谈、告诫的情况；
3．建议在“信用广州网”、“信用广东网”和“信用中国网”公示。
（十四）对严重失信行为的行政惩戒措施。
1．停止其参与本市前期物业管理投标资格；
2．告知相关行政管理部门及机构，建议取消其参加评先评优资格；
3．告知省、市、区公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法取消或者限制其参与政府采购资格；
4．告知相关行政管理部门，建议限制其申请财政性资金项目，限制参与基础设施和公用事业特许经营。
1．市物业管理
行业协会应当将市住房建设行政主管部门公布的物业服务企业信用信息作为对其进行信用评价的重要依据，可以对有守信行为的企业给予相应奖励措施；对有失信行为的企业实行警告、
行业内通报批评、公开谴责、不予接纳、劝退等惩戒措施。
2．有严重失信行为的物业服务企业，市物业管理
行业协会应当停止其本市所有在管物业项目参与物业管理示范项目评比资格。
（十六）对物业服务企业有失信信息的救济及信用修复途径。
经行政复议、行政诉讼等其他方式，《暂行办法》第十二条第三款认定物业服务企业失信行为的依据被依法撤销的，物业服务企业有权要求市住房建设行政主管部门及时在影响范围内予以更正；情况属实的，市住房建设行政主管部门应当及时予以更正。
一般失信行为的信息公开后，物业服务企业能够主动纠正其失信行为、消除不良社会影响，经市住房建设行政主管部门同意，可以在信息有效期限届满前停止公开。
（十七）行政部门公开物业服务企业信息的内容和有效期。
市住房建设行政主管部门应当将依法履行职责中掌握的下列物业服务企业信用信息予以公开：
1．企业所有在管物业项目的名称、地址、物业类型、建筑物面积；（有效期至物业服务合同有效期届满止）
2．企业的信用承诺；（有效期至至企业不从事物业管理活动止）
3．业主满意度；（有效期一般不超过1年）
4．企业的守信信息；（有效期一般不超过3年）
5．企业的失信信息；（轻微失信信息的公开期限截止至市、区住房建设行政主管部门认定物业服务企业已改正违规行为之日，一般失信信息的公开期限不超过1年，严重失信信息的公开期限不超过3年）
6．其他依法应当公开的企业信用信息。
（十八）行政部门公开物业服务企业信用信息的方式。
市住房建设行政主管部门可以通过其门户网站、“广州物业管理”微信公众号、新闻传媒等方式，公开物业服务企业信用信息。
市住房建设行政主管部门可以将依法公开的物业服务企业相关信用信息推送至广州市公共信用信息管理系统和省、市公共资源交易电子服务系统，通过‘信用广州网’依法向社会提供查询和数据开放服务。
（十九）对行政部门公开物业服务企业信息存在错误或者遗漏的的更正补充机制。
公民、法人和其他组织有证据证明除失信信息之外的其他公开的物业服务企业信用信息存在错误或者遗漏的，应当实名向市住房建设行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应的证据。
市住房建设行政主管部门应当自收到书面异议申请之日起20个工作日内核查和处理，并将处理结果书面告知异议提出人。经核查，市住房建设行政主管部门发现信用信息确实存在错误或者遗漏的，应当在影响范围内做出更正或者补充。异议提出人对核查结果仍有异议的，可以依法提起行政复议或者诉讼。
市住房建设行政主管部门受理异议申请期间认为需要停止公开该信息的；或者异议提出人申请停止公开，市住房建设行政主管部门认为其要求合理的，可以暂停公开。
（二十）对行政部门及工作人员在信用信息管理工作发生问题的处理机制。
公民、法人和其他组织发现市、区住房建设行政主管部门及其工作人员在物业服务企业信用信息公开活动中不依法履行义务，或者在物业服务企业信用信息公开活动中侵犯其合法权益等违法行为，可以向监察机关、上一级行政部门投诉。
（二十一）《暂行办法》的施行日期和有效期限。
《暂行办法》自2018年8月1日起施行，有效期3年。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。
