澳大利亚楼市表现低迷

澳大利亚的房地产市场近期持续低迷，房屋拍卖清盘率屡创新低，成交价格也大幅下跌，这种情况在两个最大的州府城市悉尼和墨尔本尤为明显。不过房价降低并未对澳洲房屋的可负担性带来显著提升。而且，有分析认为，随着房价大幅下跌，澳大利亚家庭资产面临缩水风险，在一定程度上抑制了消费，从而对澳洲经济产生负面压力。

悉尼房价明显下滑

澳大利亚的房地产市场近期疲态明显。地产分析机构CoreLogic的最新数据显示，截至4日的一周，悉尼房屋拍卖清盘率仅为44%，低于去年同期的60%；墨尔本仅为42%，低于去年同期的67%。悉尼和墨尔本作为澳洲最大、人口最集中的两座州府城市，其地产总值占到全澳地产总值60%，分析称其数据具有很大代表性。另据CoreLogic1日发布的报告，在截至今年10月底的一年中，悉尼房屋中位价下跌约7.2万澳元，跌幅7.4%，创造了自1990年以来的最大跌幅；墨尔本下跌约4.5万澳元，跌幅4.7%。

不仅悉尼和墨尔本数据显疲弱，全澳的数据也不乐观。CoreLogic数据还显示，最近几周，全澳的房屋拍卖清盘率已经连续低于50%，而年初的时候还在70%以上。最近一周，全澳范围内的平均清盘率仅为47.4%，低于预期的50.2%。SQM地产研究主管Louis Christopher说，这些数据若转换成房价下跌，跌幅可达3%，这可能让澳大利亚的房地产市场走向“崩盘”轨道。

瑞银分析师称清盘率在50%是明显的疲软信号，预测2020年前全澳房产价格将下跌10%，悉尼和墨尔本将下跌15%，并表示如果政策不出现松动，十年来的房价只升不降的“神话”将被打破。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver也称，考虑历史上清盘率和房价变动关系，现在的清盘率水平指向了房地产价格的下行趋势，尤其是在悉尼和墨尔本。10月，AMP Captial曾下调对澳大利亚房地产市场的预期，预计到2020年，悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右，将使房产市场的平均价格回到2015年上半年的水平，Oliver称之为“完美风暴”。

CoreLogic的“房屋价值指数”已经重回2017年1月水平。其分析师Cameron Kusher表示，澳大利亚的房屋均价过去10年增长了45%，过去20年增长了210%，有房一族显然不愿看到房价下跌。不过他同时指出，虽然悉尼和墨尔本在这轮房地产低迷期降幅最大，但在这之前，其增长速度也是最多的，因此，即便预期房价继续下跌，但考虑到缺乏实际工资增长的情况，房屋的可负担性仍不会得到显著提升。

房产降价或抑制消费

市场人士分析称，房贷借贷门槛的提高、大城市房屋可负担性低、市场对房价继续下跌的担忧以及房屋供应量提高等因素，共同对澳大利亚房地产价格形成下行压力。有分析称，如果房价继续大幅下跌，可能会让澳大利亚的经济“脱轨”。

房价下跌已经给家庭消费和零售业带来侵蚀。澳大利亚国家统计局2日公布的数据显示，全国第三季度零售业增长率仅为0.2%，低于二季度的1.2%。分析认为，虽然房价下跌对于首次购房者是个好消息，但对于大多数有房一族来说，房价下跌意味着财富缩水，由此不得不减少支出，从而对消费起到了抑制作用。

摩根士丹利分析师Daniel Blake 称，非高端房产的价格下降，意味着房地产市场持续的疲弱。这部分业主的消费支出对房价更敏感，他们需要在资产缩水时建立“储蓄缓冲”。他还称下半年将继续见证房价下跌对消费的挤出效应。

太平洋投资管理公司的咨询师Joachim Fels也表示，房价继续下跌是大概率事件，这将会让消费者支出增长进一步减缓，这将会拖累整个经济的增长。澳大利亚央行也曾在8月的货币政策声明中强调过这个问题，指出房产占到澳大利亚家庭资产的55%，房价下跌可能导致消费需求下降。

而房价下跌还可能进一步影响澳大利亚央行的货币走向。摩根士丹利近日发布的一份报告称，澳大利亚家庭债务高企、触及“警戒线”，是发达经济体中家庭减债风险最大的国家。市场普遍预期，创纪录的家庭债务水平、停滞的工资增长，让澳大利亚提高借贷成本缺乏支撑。该国央行将在接下来的一段时期内维持基准利率在1.5%的历史低位不变。