美国楼市寒意渐浓 美联储加息步伐或放慢

11月19日，全美房屋建筑商协会（NAHB）发布的数据显示，11月NAHB房产市场指数暴跌8个点至60，为2014年以来最大跌幅，也创下2016年8月以来新低。该指数是衡量建筑商对新建单户住宅市场的信心指数，2017年12月该指数曾创下74的周期高点。

市场分析人士指出，美国住宅建筑商信心指数大跌，是因为8年来最高的利率水平限制了需求，这进一步表明了房地产市场降温程度加深，也将影响美联储对加息程度的辩论。

利率走高限制楼市需求

分项来看，NAHB指数中的11月当前销售指标下跌7点至67，为2016年8月以来最低；而6个月销售预期指标下降10点至65，为2016年5月以来最低。潜在买家客流指数下跌8点至45，也是2016年8月以来最低。

从地区角度看，以三个月移动平均水平衡量，美国东北部上涨2点至58，中西部下跌1点至57，南部下跌2点至68，西部下跌3点至71。

NAHB主席Randy Noel表示：“建筑商称，继续看到消费者对新屋需求的迹象，但由于对利率和房价上涨的担忧，客户对新屋的需求出现了停滞。”

包括莱纳房产和KB Home在内的美国住宅建筑商巨头，在最近的财报中纷纷降低2019年的销售预期。这些建筑商表示，虽然仍存在待售房屋短缺，但新建房屋价格溢价，随着利率的上涨，新房购买者因此受到的打击最为严重。截至11月19日，KB Home股价年初至今已下跌38.82%，同期莱纳房产股价累计下跌34.23%。

Mortgage Bankers Association数据显示，美国30年期平均固定抵押贷款利率已升至5.17%，为2009年9月以来最高水平，如果进一步升至6%，则将达到2008年12月水平。经济与金融问题研究网站Wolf Street的创始人Wolf Richter认为，抵押贷款利率持续升高至6%，可能触及房地产市场的疼痛阈值。Wolf Richter预计，鉴于该利率与10年期美债收益率的息差正在扩大，且抵押贷款利率的上升速度快于10年期国债收益率，且收益率曲线仍将趋于平坦化，因此，距离6%很可能只有三次加息，而这三次加息很可能在2019年中期完成。

美联储加息步伐料放缓

分析人士指出，美国住宅建筑商信心指数的急剧下跌或预示着比建筑业发展放缓更严重的问题，因为在大萧条到来之前，建筑业往往是市场周期至顶的“惊弓之鸟”。

上一次金融危机到来之前，2005年6月，NAHB的指数达到72，即当时的周期高点。从当年7月开始，该指数下跌，到2006年中期进入收缩区域，此后陷入整体经济衰退周期。

经济学家担心历史又将重演，自2016年11月特朗普当选美国总统以来，各项消费者和企业信心指标都高位运行，但此次的住宅建筑商指数代表了第一批转跌的指标。虽然指数依然在正向区域，但NAHB（美国全国住宅建筑商协会）呼吁决策者注意，房地产市场的这种情况可能是对更广泛经济的警示。

NAHB首席经济学家Robert Dietz指出：“最近几个月抵押贷款利率上升，加上价格累计上涨幅度，导致房屋需求停滞不前。”他补充道，“鉴于住房市场是经济领先指标，（利率）决策者需要更多关注住宅市场状况。”

分析人士指出，经济增长放缓料将影响美联储最终加息的程度。2015年底以来，美联储已经加息8次；预计今年12月份还会加息，且将更新经济预测。美联储9月份的预测显示2019年会加息3次。

不过美联储主席鲍威尔上周给出了暂停加息的条件，或放慢加息步伐。在上周两场达拉斯联储组织的活动中，美联储官员讨论了经济现状与全球情况。尽管鲍威尔对美国经济整体持乐观态度，但暗示了2019年暂停加息的条件，即美国经济将面临三大阻力：全球需求放缓、财政刺激消退以及加息对经济的滞后影响。

官员们普遍认为，美国楼市增速放缓，以减税和增加财政支出为主要形式的财政刺激可能从明年起逐步消退。对此，鲍威尔表示，美联储的目标是保持经济增长，同时保证通胀受控和确保金融稳定，“美联储会继续监控金融状况，我们不得不思考还能加息多少，以及加息的幅度与节奏。我们要采取的路径是非常小心地审视市场、经济、商业联络人如何回应货币政策。”

此外，美联储副主席克拉里达指出，近三年的加息已令美联储的短期利率接近中性水平，这将成为未来考虑货币政策的一个关键因素，未来加息将取决于经济数据。

另据彭博消息，利率市场对美联储政策路径的信心开始崩塌，“短期利率交易员先前一直深信，2019年美联储会如其预期升息三次，每次升幅25个基点，然而如今，他们已经开始怀疑，在2019年结束之前，美联储恐怕连加息两次都做不到。”