新建商品住宅市场“以价换量”或成主流
国家统计局的最新数据显示，70个大中城市中有50个城市10月份新建商品住宅价格环比上涨；这一数字比上个月增加了6个。然而，笔者
分析认为，楼市定调“房住不炒”，在调控可能松动的预期被打破后，会有越来越多的房企主动适应政策，积极降价跑量。
虽然大多数品牌房企已经提早完成年度销售目标，部分房企还上调了目标，今年的销售压力已经不大。然而，房地产
行业的销售业绩下半年以来开始显现压力，尤其近一个月来，大部分开发商在一二线热点城市销量平平，销售均价也开始下滑。
万科10月份实现销售面积247.8万平方米，销售金额367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%，其销售均价约为1.48万元/平方米，而今年2月万科的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米。融创10月销售均价为1.54万元/平方米，而其前10月销售均价约为1.73万元/平方米。旭辉10月份合同销售均价约1.59万元/平方米，而其前10个月销售均价约1.75万元/平方米。
如果这样的市场趋势延续到2018年，房企提高销售目标后，面对的压力也将越来越大，年底恐怕难现“翘尾”行情。可以预想，明年第一季度，楼市将延续当前低迷的市场行情。
从资金层面来看，一方面，2016年房企加杠杆的情况比较普遍，考虑到借贷资金平均周期为2年，2018年其资金到期集中兑付压力将真正体现出来。另一方面，下半年资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金趋缓的影响已在第四季度逐渐显露。同策咨询监控的40家上市房企10月份融资额531亿，环比9月减少24%。再以万科为例：今年前三季度，万科经营性活动产生的现金流为167亿元，比上年同期减少61.14%；到第三季度末，万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。笔者预计，少数房企，比如个别闽系房企甚至可能有资金链断裂，未来被其他房企收购股权的风险。
再者，出于各种原因，当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌：有的企业是为了剥离不良资产，有的企业是因为资金链出现问题，有的企业是为了调整市场布局。2018年势必成为楼市的深度调整之年。
笔者预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，通过主动大幅降价来回款的现象将越来越多。最快接下来这两个月，最晚2018年春节后，热点城市的新建商品房会进入一个“以价换量”的周期。
