房地产投资告别三年负增长 2018年开发增速放缓下行
在刚刚过去的2017年，经历过密集调控期的房地产市场显得更加稳健。2017年全年，房地产调控聚焦“一城一策”，甚至“一城多策”，分类调控效果逐步显现。
在刚刚过去的2017年，经历过密集调控期的房地产市场显得更加稳健。2017年全年，房地产调控聚焦“一城一策”，甚至“一城多策”，分类调控效果逐步显现。2018年的房地产市场将进入相对平静的发展期。房地产开发投资将会缓慢下行，但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中，行业集中度将会继续提升。
房地产投资告别三年负增长
国家发改委发布的最新数据显示，2017年，房地产开发投资109799亿元，增长7%，增速比上年同期提高0.1个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为17.4%，比上年同期提高0.2个百分点。
据2017-2022年中国房地产行业投资发展策略报告认为，2017年房地产投资表现出较强的“韧性”。主要是因为房企持续补库存导致土地购置量价齐升、精装修比例提升导致竣工延后使得有效施工面积增速超预期。
分区域看，东部、中部、西部的开发投资同比增速分别为7.2%、11.6%和3.5%;分结构看，受库存量大、去化缓慢的影响，办公楼和商业营业用房开发投资增速仅为3.5%和-1.2%，远低于住宅开发投资增速(9.4%)。
国家发改委相关负责人表示，房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。
深圳市房地产研究中心研究部副部长李宇嘉2月6日在接受记者采访时表示，2017年调控和房贷“双紧缩”的局面将继续维持。以“五限”为主要内容的(限购、限贷、限价、限售)调控，还将保持高压态势。刚刚发布的数据显示，截至2017年，我国住户贷款余额达到40.45万亿元，加上4.5万亿元的公积金贷款及民间借贷，居民杠杆率达到60%左右，相比本轮楼市回升前的2014年翻了近一倍，控制居民加杠杆将是2018年“去杠杆”的重点。
李宇嘉表示，从开发投资看，一方面，土地购置面积6年来(2011年至2016年)首次放量，告别连续三年负增长，2017年供应面积、成交价款分别增长15.8%和49.4%，增速分别为近5年和近6年来最高水平，300个城市土地出让增长24%，一线城市增长62%;另一方面，楼市供给侧改革加速，房屋供给结构已经发生了变化。首先，棚改规模从原计划的500万套增加值580万套;其次，2017年50个城市出让了100多宗租赁用地，盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”，也正在如火如荼地展开;再次，2018年，供给侧改革将从去产能、去库存转向补短板和去杠杆，集体建设用地入市、宅基地再利用、小城镇建设、农村危房改造、新市民扎根后市政水暖建设等等将全面提速。由此，存量土地和房屋要素再配置是楼市第二个主题，也将助推2018年楼市开发投资平稳。
房地产投资告别三年负增长 2018年开发增速放缓下行
2018年开发增速放缓下行
房地产行业的韧性对中国经济在2017年企稳回升发挥了重要作用。这一年房地产业在我国GDP的占比已升至6.51%，是有统计以来的最高水平。只是，随着房地产去库存告一段落及调控仍保持高压之势，房地产市场也呈现出一些统计指标的背离现象。
一是销售弱，但拿地猛。2017年1月至12月商品房销售面积同比增长7.7%，相比2016年大幅放缓，而房地产开发企业土地购置面积增速1月至12月同比增长15.8%，远高于2016年。销售持续走弱，企业仍大量拿地，可能源于两个原因：企业有钱拿地及地方政府加大了推地力度。经过两年火热的去库存，房地产企业资金状况显著改善，排名靠前的大企业资金更充裕。目前房地产开发资金来源中自筹资金(主要是非标融资)同比增速持续上升，而其他资金增速(主要是跟销售相关的定金及按揭贷款)也回升至8.6%。根据2017年4月住建部和国土部联合发布的通知，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。在租购并举思路的主导下，去年下半年用于租赁的地块也加大了推出力度。
二是新开工快，但整体施工慢。2017年1月至12月，房屋新开工面积同比增长7.0%，增速比1月至11月提高0.1个百分点，与此同时，1月至12月施工面积同比增长3.0%，增速仅比1月至11月回落0.1个百分点。新开工和施工面积增速相比2016年都有所回落，但前者仍远高于后者。
新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后一年内不开工，需缴纳最高20%的土地闲置费;两年内不开工，政府有权无偿收回土地使用权。所以，企业在拿地之后会尽快开工。而施工面积由新开工面积和复工面积共同决定。新开工面积同比加快，整体施工面积增速偏慢，意味着复工面积同比增速放缓，除了环保督查限制施工项目进展，房企受新盘限价政策影响而放缓推盘力度和竣工速度也是重要原因。
三是拿地猛，但开发增速放缓。2017年1月至12月土地成交价款13644亿元，同比猛增49.4%，是2011年初以来的最高水平，而同期全国房地产开发投资同比名义增长7.0%，增速比1月至11月回落0.5个百分点，是全年最低水平。
