项目可行性报告的两种研究方式：客观、真实、全面

　　项目可行性报告是投资人员在经过深入的项目踏勘、市场调研、投资测算以后将所有信息进行综合呈现，同时给出自己关于项目的研判结论辅助领导决策，此类报告一定要求客观、真实、全面。可行性研究分为两种，初步可行性研究和详细可行性研究。

　　初步可行性研究是给政府看的，我们一般跳过这步直接做详细可行性研究，向政府报备用的已经是详细可研了。详细可研的正文一般有12个部分：1、项目总说明2、项目概况3、投资环境研究4、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排8、投资估算及资金筹措9、项目评价基础数据的预测和选定10、项目经济效益评价11、风险分析12、可行性研究的结论对开发商来说，详细可行性研究报告最重要的是三个部分：市场研究、项目经济效益评价、风险分析。

　　市场行业研究一般分为宏观、中观、微观三个角度来阐释。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，让你的报告对象信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。

　　项目经济效益评价这是项目评价报告中最关键的部分，在这里，要充分利用可研报告其他各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）与贷款偿还分析。现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始，从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。

　　风险分析一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。不确定分析的目的，是就项目面临的主要风险因素如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等因素的变化对项目经济效果评价主要技术经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究。其实，一个项目能不能做，做成什么样子，老板心里其实早就有谱了，他要的只是一份数据来证明他是对的而已。老板看报告的时候，基本就看这三部分，再看看结论。