北京出租公寓去N+1化

N＋1模式在北京分散式长租公寓中存在；业内呼吁明确是否合规及改造运营标准

在近期北京开展的出租公寓大排查大清理大整治专项行动中，公寓市场N＋1房的安全隐患也暴露了出来，所谓N+1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。在北京此次清理整治过程中，各家公寓经营企业开始产品升级，进行去N+1化。不过，业内人士称，对于公寓经营企业而言，如何在市场运作中更加规范，还需要在政策上给予支持，呼吁有关部门尽快出台可落地的合租房改造运营标准。

N+1在部分城市中推进

2015年，上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，明文规定，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。由此，上海开始尝试N+1的租房方式。

2016年5月6日，住建部副部长陆克华还以上海的N+1举例说明，允许将符合条件的客厅改造成一间房，单独出租使用的模式。不过，他同时强调，不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施。
随着各地租赁市场的发展，N+1模式在不少城市获得合法身份。以武汉为例，11月14日，武汉率先出台一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策，相关条款明确规定：单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅，可以出租居住，入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租，不得破坏房屋承重结构，不得加建厨房、卫生间。

“目前各地的执行政策并不相同，有些地方制止，有些地方没有明确界定。”在接受记者采访时，易居研究院副院长杨红旭表示，从目前市场供需、实践与政策变化与引导角度看，主要的一个方向是可以发展N+1，但前提是要满足消防要求。

北京对N+1持谨慎态度

在北京市场，由于旺盛的租赁需求，此前在北京群租房市场中，将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，而N＋1模式也被运用在分散式长租公寓中。不过，北京租赁政策并未向允许N＋1的方向推进。

据媒体报道，在“首都综治委针对群租房治理工作会议”上，相关负责人提到了N+1的新型治理模式。但是，这种模式必须在满足消防安全，采光、透气正常的前提下进行。不过，并未有明确文件表明该模式已经正式实施，所以，关于这种N+1的出租房是否合法的问题，在行业内一直比较模煳。

对于隔断房是否合法的问题，早在2013年7月，北京相关通知明确：“住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”同时规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。”

“政府文件规定不允许改结构，就包括客厅不能改造，租赁新政也是这么提的。”在接受记者采访时，首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，北京跟其他城市政策不一样。目前来看N+1合法化不太可能，北京一方面有非首都功能疏解的任务，另一方面将来租房人群也会朝中高端发展，因此需含有客厅的成套住房。

事实上，今年9月底，北京在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中规定：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。

不过，在有关人士看来，这一文件对客厅分割没有明确反对。在近期北京开展的出租公寓大排查大清理大整治专项行动中，租赁市场N＋1房的安全隐患也暴露了出来。随后，各家租赁经营企业开始产品升级，进行去N+1化。

业内建议明确建筑消防要求

N+1模式之所以被租赁运营企业运用，原因主要在于，若不推行N+1，很多经营企业很难保障盈利。

“我们倡导符合安全规范前提下的N+1。”优客逸家创始人兼CEO刘翔认为，在保证通风透光、面积足够的前提下，把原来的卧室通过增加一堵墙变成卧室的做法，并没有违反现行法规。用来把客厅变成卧室的隔墙也是使用符合安全规范的防火隔音棉加轻钢龙骨石膏板，在保证安全并达到租住舒适度的情况下，有效利用了原来无效低效的客厅面积，对多方都是好事。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖亦表示：“若不允许做N+1，租金上限有天花板，企业难盈利和发展”。但他同时强调，若允许推行N+1，则可能存在隐患，“原来房子的户型设计中，客厅、起居室是不安排人居住的。如果发生问题，客厅、起居室是个疏散的通道。此外，如果安排人居住，会增加水、电、煤等公共设施的使用强度。”

在业内看来，N＋1暴露的问题，折射出公寓行业存在亟待解决的合规和标准问题。

“开发商一直在为家庭盖房子，很少为年轻人做居住空间，其实单身年轻人对居住空间的要求与家庭需求是完全不同的。”在新派公寓CEO王戈宏看来，城市租赁公寓产业要想健康发展，需要在供应端进行新型居住空间研发与建造，以及建立公寓标准的全国性消防法规。

刘翔表示，由于长租业态收益低，市场上存量整栋物业在租金成本上可用于租赁经营的大多是非居住用途的工业、商业物业。因此，合规问题需要解决，针对存量整栋物业，应尽快出台可落地的工改租、商改租政策，明确建筑、消防等合规要求。

与此同时，刘翔指出，由于各地主管部门对合租房改造标准不明确统一，租赁运营机构对市场上存量分散物业的改造利用，困难较大，限制了租赁市场的规模化、规范化发展。基于此，他建议，针对存量分散物业，需要尽快出台可落地的全国各主管部门能统一执行的合租房改造运营标准，明确N+1合规性并严格监管处置违规改造行为。

而在具体的改造运营标准上，胡景晖指出：“很多房型户型中，如果客厅、起居室不是消防通道，那应该规定保留消防通道多宽、多长，需要怎样的疏散效率。如果要隔，是否需要有独立的采光与通风条件，隔后最多能住多少人，又该如何管理，这根本上需要有一个行业标准，从而建立常态化管理。”