复星出售英国地产项目
财联社11月10日讯，据英国权威地产期刊Estates Gazette最新报道，复星集团以9700万英镑(约合8.45亿元人民币)的价格，将伦敦金融城Lloyds Chambers大楼出售给美国纽约一位私人投资者。
值得关注的是，这是复星首次出售其持有的海外地产项目。此前，复星曾耗资数十亿元陆续在伦敦、纽约、东京、悉尼、里斯本等地购置物业。
对于这笔交易完成后，出售项目所得资金是继续在海外投资其他项目，还是流回国内，截至财联社发稿，复星方面未予回复。
附和政策
据了解，复星出售的伦敦金融城项目，是该公司收购的首个英国项目。2013年10月，复星以6450万英镑(约合5.62亿人民币)的价格将项目收入囊中。
收购之初，复星有意对该项目进行扩建，将总面积扩大一倍至40万平方英尺(约3.7万平方米)。后改
规划获批，复星拟按“振翅重生”方案改造，并预计于2020年完成。不过，截至出售前，该项目“振翅重生”计划尚未实现，即选择了出售。四年间，该项目溢价约2.83亿元。
“现在国家对海外投资的监管很严格。通过基金、社会机构、银行等国内融到的钱，都不允许投资到海外。如果是自有资金，投资国外都需要报备。以往会有一些申报渠道，但现在这些申报渠道也被卡死了。”一位常驻深圳、从事澳洲房地产投资的资深顾问向财联社表示。
“以往，根据相关规定，投资海外，只要在规定的时间周期，将资金拿回来就没有问题，现在基本都不行了。”上述资深顾问补充道。
此前，有媒体报道称，银监会于6月中旬要求各大行排查包括万达、复星、海航集团在内的数家企业的境外授信及风险
分析，重点关注并购贷款及内保外贷的情况。随后的8月18日，国务院办公厅转发了国家发改委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》(下称《通知》)。其中明确表示，限制境内企业开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。
复星的海外投资由此受到高度关注。在同月底复星国际有限公司(00656.HK)业绩会上，当被问及近日复星海外投资方面是否受到监管机构调查，以及被哪个监管机构调查时，复星集团CEO汪群斌表示，“我们一直没有直接感受到被调查，也没有受到调查。”
此外，汪群斌在回应“复星海外投资是否会受到通知影响”时称，“复星方面对国家发布这样一个规定感到非常兴奋，也非常认同国家对中国企业走出去，在全球投资有一个非常明确的、非常清晰的界定。”实际上，复星集团董事长郭广昌早在7月29日就对监管层的动作表示欢迎，他在当日从巴黎到上海的航班上再度发表“飞行感想”，表示：官方召开的金融工作会议和最近对海外投资、中国金融乱象的梳理和规范，非常必要和及时，肯定能消除不少非理性投资和潜在威胁金融安全的东西。而在郭广昌表态前，曾传出其失联的消息，后以证监会辟谣告终。
一个疑问是，此次复星首度出售海外地产项目，是否与近期的政策风向转变有关?
对此，一位资深投行人士向财联社表示，“有些企业为了附和政策，不惜牺牲商业利益，政策地位重于商业安排。但此次复星投资伦敦金融城项目，从收购到转让，做了价值上的提升，买入、卖出的价格都比较合理，相信不是完全受政策影响做出的决策，而是出于商业利益做出的合理安排。”
“复星卖掉该项目只是商业行为，并非企业逐渐缩减海外投资的开端。”中华海外投资促进会一位董姓理事也持类似看法。
上海中原地产市场
分析师卢文曦则认为，扫楼资本一般的做法都是，在拿到项目后对项目进行重新包装、运营，再寻求退出。在投资的海外项目盈利之后，企业不排除卖掉一些资产，再去买一些新的海外项目。“一般出去的钱，不会再转回国内。”
早已嗅到风向变化？ 与万达类似，复星近几年也在海外大举扩张。
国际金融数据提供商Dealogic的数据显示，自2009年复星开始国际化战略以来，复星在2010年完成首笔交易后，在2012年和2013年分别完成了两起海外收购，随后在2014年和2015年高歌猛进，分别完成了14起和17起海外并购案，据不完全统计，总支出高达100多亿美元。这些投资多围绕银行、保险业及影视、地产、娱乐业等
行业展开。
值得一提的是，在监管层限制资本外流的背景下，2016年复星的海外投资步伐明显放缓。就在这一年，郭广昌公开表态，“集团在未来两年将专注于消化已收购的资产。”
两个月后，时任复星集团CEO的梁信军也表示，“公司计划从现在起至2017年底出售部分资产以偿还债务，目的是将公司的信用评级提升至高于垃圾债级别。”他还指出，打算出售的资产规模约300亿元至400亿元，包括地产、债券和股票。
实际上，2016年上半年，复星曾终止了两项海外收购计划，一项是拟投资4.61亿美元从德雷克集团有限公司处收购以色列保险商Phoenix Holdings 52%股权，另一项是收购比利时商业银行BHF KB。同年12月份，复星国际宣布出售美国特种险Ironshore100%的股权。该笔交易于今年5月1日，以29.35亿美元的价格正式交割。“从近两年复星一系列投资动作来看，其早已经嗅到了政策风向的变化。”一位资深业内人士认为，复星的海外投资从以往房地产、娱乐等
行业，转向食品、医药等实业，是其在嗅到风向变化后，做出的战略调整。
今年7月，复星披露了两个投资计划：一个是联手三元股份(600429,股吧)共同收购拥有113年历史的法国健康食品公司St Hubert，预计交易的总金额将达到6.25亿欧元，约合人民币49.77亿元。另一个是复星医药(600196,股吧)拟通过控股子公司出资不超过12.6亿美元收购印度药企Gland约86.08%的股权。不过，截至目前，这两个项目尚未传出是否已获监管部门批准的消息，成功与否尚待观察。
上述中华海外投资促进会董姓理事向财联社表示，“目前，监管层对大型企业海外投资路线已有政策指引，比如投资一带一路。”而郭广昌7月29日发表的“飞机感想”中也提到，整合金融资源对国家的“一带一路”建设很重要，复星将参与金融“一带一路”的建设。
被的债务风险
作为与复星几乎同时段“出海”的万达，在金融监管部门表态排查授信风险后，便遭遇了海外六项目停贷等危机。至今，万达未有新的海外并购动作。
与万达投资的酒店、影院、房地产、娱乐业项目均在政策限制范围内有所不同，复星的海外投资领域更广，前几年除了投资了一些今年被监管层限制的项目，还投资了另外一些并不在受限范围内的海外项目。此外，另一与万达有明显区别的是，万达多采用“内保外贷”的方式为海外项目融资，而复星收购的海外项目中，以“内保外贷”进行融资所占比例较低。
尽管如此，由于大规模海外扩张，复星的负债问题仍引发了外界的关注。
复星集团母公司复星国际2017年中报显示，复星的总资产负债率为51.5%，比2016年度末仅增0.8%，但是截至上半年复星的总债务额约为1412.9亿元。其中，中长期债务占总债务比例为62.7%。这意味着，其余37.3%的短期债务需在一年内归还。
值得一提的是，复星还有一部分来自保险公司的浮存金未被计入债务，这在一定程度降低了复星国际的整体债务。保险浮存金是指保户向保险公司交纳的保费。在国外，由于险资投资不受相应法规限制，因此保险公司在留有一定比例的近期理赔或支付金额后，其余的可以拿出去进行投资。但业内人士指出，风险在于，保险公司资产量大，同时债务也大，债务里大部分是浮存金。
“未来将更多利用保险的浮存金投资，这将使得公司负债率大幅下降，财务能力和资金安全水平将显著提升。”收购葡萄牙最大保险(放心保)集团时，复星方面曾如此表态。
财联社查阅复星国际2017年中报发现，复星拥有复星葡萄牙保险、美国MIG、鼎睿再保险、复星保德信人寿、永安财险等多家保险公司。截至2017年上半年，复星的总资产规模合计5010亿元，其中保险及金融业务总资产规模为2138亿元。
据了解，庞大的保险及金融资本可提高杠杆率。前任复星集团CEO梁信军就曾表态，“以前产业资本的债务率一般控制在50%-60%，资本金比总资产大约1∶2，但利用保险资金后，假设百分之百使用保险资金，理论上总资产可以是资本金的7倍到14倍，即用10亿元资本金可将资产规模做到140亿元左右。”
此外，相比于千亿规模的负债，资产规模庞大的复星国际净利润并不高，这也直接考验着复星平衡投资成本与收益的能力。据复星国际最新公布的截至今年9月30日的财务数据，期末，归属于母公司股东净利润由上年度末的8.46亿元，同比大增326%，至36.01亿元。这其中，或还包括上半年其以29.4亿美元的价格，出售美国保险公司Ironshore予Liberty Mutual Group Inc，实现的净收益约2.9亿美元。
对于负债，复星国际在2017年中报中表示，“恰当的负债比率及充裕的资金在加强集团抗御风险能力同时，亦提高了把握投资机会之支持能力。”
“作为投资人，要靠收益说话，如果只是广撒网，而捕不到鱼，那就比较麻烦。”卢文曦认为，近几年复星在业务上广撒网，但包括地产被边缘化在内，其显而易见的优势正逐渐消失。“在其大本营上海，耳熟能详的地产项目已经不多，连知名外滩项目BFC都未能逃脱被转售过半权益的命运。”
