中粮地产负债率四连升超85% 关联方借款利息收益4亿占净利7

“中粮地产的重组有望在年内完成。”大悦城董事长周政在前几天中期业绩会的话音还未落。8月28日，中粮地产宣布，武汉大悦城项目确定终止。

老牌央企中粮地产背靠中粮集团的强大背书和强劲的资金支持，业绩虽保持增长势头，但与同行相比则稍显“平淡”。中粮地产日前发布半年报显示，上半年，实现营收49.94亿元，同比增8.86%；归属于上市公司股东的净利润为6.24亿元，同比增301.84%，值得注意的是，关联方企业借款利息收益高达4.42亿元，占公司上半年净利70.8%。

“如果单纯业务量不够，那么靠部分资产变卖，虽然业绩不错，但其实容易引起投资者的焦虑。”财经评论员严跃进对记者表示。

与此同时，自身债务高企。记者发现，近年来，中粮地产负债率持续攀升，已经超过80%红线。

针对公司的相关经营状况与财务问题，记者联系中粮地产方面，截至发稿前都没有得到回应。

关联方应收款占总额97%

在刚刚公布的2018中期业绩报告中，中粮地产在房地产业务保持增长势头，其中在收益方面的数据十分亮眼。

财报显示，今年上半年，中粮地产实现归属于上市公司股东的净利润6.24亿元，较上期增长301.84%，基本每股收益0.34元，较上年增长277.78%；加权平均净资产收益率9.03%，较上年同期增加6.33个百分点。中粮地产自己将归母净利润暴增的原因解释为：主要由本期结转商品房资源毛利率较高，净利润同比增加所致。

值得注意的是，上半年公司净利润暴增，与其“投资收益”的增长也有很大关联。财报显示，公司上半年投资收益共计4.74亿元，同比增加113%。其中，仅“关联方企业借款利息”收益就高达4.42亿元，占公司上半年净利润的一半以上。

截至6月30日，中粮地产其他应收款共218.29亿，占总资产25.56%。而这其中，仅关联方的其他应收款就为212.68亿元，占总额的97.4%。

重点城市房地产交易萎缩

在全行业追求高周转和规模竞争的背景下，中粮地产近年来也有加速发展的趋势。

在新增开发项目方面，2015年，中粮地产共获5宗国有土地建设使用权，计容建筑面积102.10万平方米；2016年，新增成都祥云里、上海新场、上海顾村、北京永丰、北京青龙湖、烟台中粮朗云、深圳69区创芯公园7个项目，计容建筑面积77.95万平方米。

2017年，中粮地产明显加快拿地节奏。2017年，中粮地产通过公开市场招拍挂及股权收购，全年新增23个项目，计容建筑面积349.58万平方米，较上年增348.47%，也首次进入重庆、厦门、佛山等热点城市布局。

2018年，中粮地产计划新开工项目30个，新开工计容面积389.28万平方米，同比去年计划开工面积增长179%。其中，共有9个项目集中在北京地区，面积达68.39万平方米，占比超过六分之一。

规模竞争很大程度上意味着要实现高周转，但中粮地产参与的旧改项目开发周期较长。一旦存货的周转率降低到一定阶段，或将对财务形成压力。

记者注意到，加速布局扩张的同时，其重点城市房地产交易萎缩。财报显示，在北京、上海、深圳、杭州等8个重点城市中,中粮地产在商品房总成交面积和成交均价两项内容中较去年同期均出现明显下滑。就“总成交面积”来看，北京同比下降力度最大,达到44.2%;就“成交均价”来看，上海同比下降幅度最高，达到12.26%。

现金净流出24.79亿

记者梳理财报显示，近年来，中粮地产负债率持续攀升，2015-2018年上半年负债总额分别为442亿元、500亿元、640亿元、731.23亿元。资产负债率分别为80%、81.6%、84.5%、85.62%。

与此同时，在加速扩规模的战略下，中粮地产的现金流并不充分。

在负债最为突出的2017年度经营活动产生的现金流量(净额为17.18亿元)同比减少70.95%，流动比率下降29.88个百分点，速动比率下降5.75个百分点。

截至2018年6月30日，报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为负24.79亿元，2017年同期为负53.09亿元，同比增长53.3%。

在现金流转为负的情况下中粮地产进行了发债，用以企业日常经营及补充流动资金。根据中粮地产3月8日发布的公告，公司2018年前两个月累计新增借款金额27.9亿元。这个数字已超过上年末净资产的20%。截至2018年2月28日，中粮地产借款余额已超过293亿元。

雪上加霜的是，8月28日，中粮地产宣布，武汉大悦城项目确定终止。

严跃进认为，对于当前大悦城资产重组的项目来说，也是国企方面的改革需要。当然类似重组，可能外部还是有很多疑虑，因为过去其实就是通过两条业务线进行的，现在合并后是否能够带来业绩成长是有疑问的。