美的置业：底层房地产商的挣扎，上市只是“续命”？

众所周知，在过去的30多年中，国内房地产行业因城镇化进程的推进而得以繁荣发展。

但近几年，其行业增速却出现明显放缓。

据统计，我国城镇地区套户比已超过1.1，说明商品房全面短缺时代已经结束，市场从增量时代步入存量时代。

“弯腰捡钱”已成过去时，淘汰的阴云再次笼罩整个行业。

如今地价飞涨，市场正在用门槛筛选一个个筹码不足的玩家。

若想在地产圈“体面”的待下去，上市补血似乎已是最便捷的方法，美的置业也因此选择在香港上市。

只是，对于他们这些底层地产“玩家”而言，靠融资“续命”真的有未来吗？资本运作掩盖不了的“颓势”翻开美的置业的招股书，有一个很有意思的地方。

2015-2016年，公司在维持了2年的622%、625%的高净负债率后，在2017年该指标出现断崖式下跌至118.9%。

虽然这一数据依然高于目前行业平均的50%，与万科这类大地产商8.8%的净负债率更是不能比，但是“如此优秀”地降低负债，似乎还是让投资者看着赏心悦目。

但这一优秀的表现，似乎与公司的主营业务毫无关系。

而美的置业与控股股东及关联方之间金额巨大的非经营性往来款则扮演了降低公司负债率的重要角色。

从公司其他应收款项分部账目金额来看，公司2015-2016年应收关联方账款金额为11.1亿元和18.6亿元，但到2017年，这一金额猛增至59.2亿元，相当于公司同期公司主营业务收入的1/3，但公司并未对此给出相关解释说明。

另外，美的置业还从控股股东及关联方取得了借款，并且在2017年达到28.6亿元之多。

虽然为了规避内部融资安排、关联交易引发的利益输送，美的置业的董事会已经确认在上市前后清理完毕与控股股东及关联方之间的非经营性往来款项。

但如此明显的“注资”行为，还是难免让人对公司内部资金空虚问题产生一定遐想。

实际上，近期美的置业现金流巨幅波动现象似乎能让人看出一丝端倪。

2015-2017年及2018年的一季末，美的置业期末持有现金及现金等价物余额分别为20亿元、33亿元、199亿元及157亿元。

这里同样可以看出在2017年公司现金流便突然开始增长，但美的置业同样没有解释期内影响公司在手现金出现大幅波动的因素。

现金流问题或是“死穴”曾经一次饭局上，一位地产界人士在酒后吐露出了房地产公司赖以生存的根本，他说道，“我们从来不看手里有多少钱，只要有融资渠道，能拿到地，我们就有活路。

”对于地产商而言，或许所谓的负债率指标对于他们而言，仅仅只是跳动的数字，拿住他们命脉的，还是融资和拿地问题。

而这或许也是美的置业面临的最核心的问题。

为了实现公司“千亿”销售目标，美的置业的布局目前已遍布全国11个省份的33个城市及一个直辖市。

地区上主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。

并且截至2018年3月31日，公司土储总建筑面积已达3310万平方米。

这一激进的扩张策略带来的严重问题在于公司资金链紧绷。

截至2018年3月31日，美的置业一共拥有157.07亿元现金，借款总额为435.79亿元，其中包括150亿元的信托融资以及220亿元的银行贷款。

目前公司负债总额约为969亿元。

按照债务年限分类，少于1年期的债务高达627.05亿元；1-2年的债务额度为139.65亿元；2年-5年的债务额度为190.1亿元。

这也就是说，目前美的置业的现金流并不足以应对短期债务压力，随时面临资金链断裂的风险。

不过这还不是最致命的。

国内房地产市场政策收紧，对于身居二线以下房企打击最大的在于他们将面临一线公司在二、三线城市的直接对抗。

甚至还有企业搞起了全员营销，要求员工拉人头注册公司APP，而且还要求所有员工带人看房，带看房的人数2月份要求的10人增加到50人到100人不等。

这是大房企急于打开底层市场的显著表现，也说明了目前一线房企市场的渗透与下沉在逐步增强。

根据此前的经验，未来2-3年，美的置业的主战场拿地成本或将伴随着一线房企的入驻而不断攀升，届时公司的买地融资需求将进一步加大。

不过，自2018年以来，包括银行、信托等融资渠道都在收紧，融资难和融资贵更是中小房企面临的巨大难题。

大量地方城投债务违约频发。

5月30日，合生创展2018年31亿的非公开发行债券状态也变为了“中止”；花样年华2018年非公开发行的住房租赁专项公司债券也显示为“中止”。

当融资需求加大面临融资渠道收窄，再加上不断增长的拿地成本和公司负债，美的置业未来的现金流问题或将成为压倒这家公司的“最后一根稻草”。