万达命运十字路口:王健林紧抓文旅布局商业造护城河

王健林再次成为陕西政府的座上宾，搁置许久的西安万达城计划，眼看又要热闹起来。

不久前，王健林前往西安，言辞恳切，称要与现有大型文旅项目错位发展，推动旅游与文化、商业和体育等深度融合。在这背后，或是他希望加快660亿元巨无霸西安万达城项目落地。

好坏消息总是如影随行。在随后的大半个月里，谈及王健林彻底退出文旅业务的谣言四起。万达官方声明颇有深意，他们不但完全否认了全盘出售文旅资产给融创，还明确表示“今后将继续投资文旅产业”，而文旅集团将是万达的“永续发展”产业。一纸延安红色旅游小镇计划，就是表明万达想要继续投资文旅的决心。

30岁的万达站到了命运的十字路口。64岁的王健林仅用了半年多的时间，通过大手笔转让资产，清理海外债务，引入投资化解对赌尴尬等一系列动作成功将危机排出体外，让万达找到能够通往未来的路径。

他也在寻找文旅和万达广场之外的新支柱产业，影视、体育、教育、医疗等都在视线范围内。

“万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以10亿级别增加。万达电影、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展，”在王健林看来，万达体育产业要回归国内和自有IP；影视板块要向非万达物业扩张发力；要尽早做到管理百家高星级酒店。

此外，考虑到中国3亿儿童的教育消费升级，王健林特别强调看好宝贝王的发展，认为这一业务有可能超过万达电影，成为万达新的核心企业。

2018年，万达计划收入2479亿元，其中商业地产收入约占比1/2，文化集团约占比1/3。离最终验收，还有两个月时间留给王健林和他的万达团队。

继续投资文旅信号

发源于秦岭终南山东部的浐河，向北在西安市境内流入灞河。他们所环绕的数百平方公里，形成了今天的西安浐灞生态区，也是“一带一路”对外新窗口。

不出意外的话，西安万达城即将落子于此。

两年前的12月，西安相关部门的人专门奔赴南昌万达城调研学习。南昌万达城，是首个以“万达城”命名的超大型文旅商综合品，这在万达文旅产业发展史上有里程碑意义。4个月后，西安万达城推进工作领导小组成立，并将此项目列为重点项目正式签约。

万达冬天的寒潮，来得猝不及防。直到不久前，西安万达城才再次被提上日程，但具体土储量和具体位置尚为对外公布。

在过去的大半个月里，谈及王健林彻底退出文旅业务的谣言四起。据记者了解，坊间论调有两种：其一，继此前将13个万达城的91%股权卖给融创、将长白山文旅项目转让予大连一方后，万达拟将剩余西安、长沙、厦门、武汉等4个万达城的资产和运营均转给融创。

其二，融创有意将13个文旅项目完全收入囊中，从此独立运营。这涉及万达文旅的设计规划、建设、运营管理等业务部门，但具体交易对价、交易方式，以及共计130亿元的品牌使用费是否取消等，仍是未知数。

“这种消息很难立得住脚，这四个万达城里，有的地（西安）还没拿，有的是轻资产项目，根本没办法转让，”一位接近万达的知情人士告诉记者，据他了解，确实有交易在谈判进行中，但主要是针对此前13个万达城的剩余股权，“万达还没有将文旅集团整体转手的想法。再说了，万达文旅的产品逻辑没有问题，王健林不会轻易罢手。”

万达的澄清公告随后就到，第一句即是“融创将全部接盘万达文旅的消息失实”。此外，“文旅集团（含文旅规划、建设、项目管理部门）将继续作为万达的重要产业集团永续发展”一句，已为文旅业务的今后命运定性。

原本可以和和气气，私下完成的交易和交割，为何会搞得如此沸沸扬扬？

生意场里永远充斥着变数。去年4月底，万达内部高层会议上，为万达城找买家的议题抛出。

在王健林的谋篇布局中，万达城的地位曾远远超过万达广场和万达酒店。它代表着新方向和未来，是万达从不动产向消费型企业转身的重要动作。他们甚至立下军令状，要在2020年建成20座的速度在国内外落地万达城。

但这些万达城扩张后带来的负债压力，曾在去年年中一度决定了万达的生死命数。不久后，王健林找到了文旅买家孙宏斌，并一道搭售了万达酒店给李思廉的富力。

王健林当时的逻辑很简单：大量减少负债，收回巨额现金。一年之内，他就能收到637.5亿元款项，而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。他曾坦言：“经过数学模型分析，每个大型文化旅游项目需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五六年内，每年净增1000亿元负债，压力相当大。”

事实上，过去多年，无论是万达商业还是万达文旅，万达系金字招牌从政府手中获取了大规模的廉价土地。而在眼下，对于王健林来说，重塑与地方关系，获取地方各类优惠政策与配套，仍是万达发展的关键之一。因而在有噱头有看头的文旅领域，无论面对谁，万达都断然不会让去文旅的核心技术。

“等抗过这波行业低潮期，万达或许还是会考虑做文旅。”一位接近万达的人士如此判定。万达在公告中亦提及，今后他们还将继续投资文旅产业。

就在西安之行的前两天，万达与延安市政府签订了一份《红色旅游小镇项目合作框架协议》。照片中的王健林满面笑容。

关于这笔投资的相关细节，万达至今还未作任何披露，但传达出的信号是，在甩卖了大笔资产、这两年鲜有投资的情况下，万达仍在低调地切入文旅产业。

护城河和围棋论

过去一年多里，王健林变得低调和隐忍，不再到处输出他的王氏价值观，就连万达30周年也没有过往轰轰烈烈的大肆庆祝。

在万达内部，他忙着翻开万达商管故事的新一页。今年年初，腾讯等巨头携340亿元入局，提前结束了王健林与一圈投资大佬的对赌协议，让万达商业IPO的紧迫感大大纾解。而万达商业的话语权，还牢牢掌握在关键先生王健林的手中。

在2021年12月底或万达商业再度上市之前，马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌都必须捆绑在万达商业这辆战车上，中途不许有人下车。

近300个万达广场，依然是王健林优质的核心资产，也是万达能吸引豪华投资队伍的底牌。在公司的内部会议上，王健林都会强调：“万达广场与AMC是万达的非卖品。”

“截至2018年底，全国将有285座万达广场开业，总持有物业面积4256万平方米，” 万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐向记者透露，到2019年，全国万达广场数量将超300座，其中三四线城市开业数量占比超七成。

在今年，王健林决定将万达商业拆分成商管、地产两个子集团，以商管公司名义上市，再搏一回。他迫切希望摘掉“地产商”标签，并想用实际行动来证明，不当地产商，万达商管这个公司更值钱。

他对万达商管的筹谋，是做一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，目的之一是为了有更高的市场估值。