第一节 租赁的定义、特征和分类
一、租赁的定义
租赁，从字义上来解释，“租”系指把物件借给他人而收取报酬，“赁”系指租用他人物件而支付费用。所以连贯起来说，“租赁”是指物件的所有者和使用者之间的一种有偿的借贷关系。
以最简单的租赁方式为例：即由资产所有者（出租人）按契约规定，将租赁物件租给使用者（承租人），承租人在规定期限内，分期支付租金并享有对租赁物件使用权的一种经济行为。
二、租赁的特征
1、租赁是一项至少涉及三方当事人的交易；即出租人、承租人和供货商，并至少由两个合同构成（买卖合同和租赁合同）的自成一类的三边交易。这三方当事人相互关联，两个合同相互制约。
2、拟租赁的设备由承租人自行选定，出租人只负责按用户的要求给予融资便利，购买设备，不负责设备缺陷、延迟交货等责任和设备维护的义务；承租人也不得以此为由拖欠和拒付租金。
3、金额清偿。即出租人在基本租期内只将设备出租给一个特定的用户，出租人从该用户收取的租金总额应等于该项租赁交易的全部投资及利润，或根据出租人所在国关于融资租赁的标准，等于投资总额的一定的比例，如80%。换言之，出租人在此交易中就能收回全部或大部分该项交易的投资。
4、不可解约性。对承租人而言，租赁的设备是承租人根据其自身需要而自行选定的，因此，承租人不能以退还设备为条件而提前中止合同。对出租人而言，因设备为已购进商品，也不能以市场涨价为由而在租期内提高租金。总之，一般情况下，租期内租赁双方无权中止合同。
5、设备的所有权与使用权长期分离。设备的所有权在法律上属于出租人，设备的使用友谊在经济南市上属于承租人。
6、设备的保险、保养、维护等费用及设备过时的风险均由承租人负担。
7、基本租期结束时，承租人对设备拥有留购、续租或退租三种选择权。
三、租赁的分类
1、租赁分类原因
租赁的概念在中国一直比较模糊，一些人甚至连租赁的“赁”字都不会写。目前租赁的名词主要用在三个地方：传统租赁、融资租赁和管理性租赁。前两者属于业务经营范畴，是一种业务活动。后者属于企业管理范畴，是中国改革开放过程中的一个经营机制转化的一种过渡过程，不属于业务探讨范围。
如果仅是为了名称之争而给租赁分类就把问题看的太简单了。经过4000多年的发展，特别是近50年来现代租赁的突起，使得租赁以很多种形态，存在于经济活动中。他们有许多相似之处，却有本质的不同。因此租赁分类涉及到法律纠纷、财务处理、税收政策、金融管制等与国家经济命脉相关的许多政策领域，对国家的金融秩序的稳定和经济发展有很大的影响。
科学的界定和正确的认识租赁的种类，便于主管部门科学地对行业进行管理，便于法院在处理租赁纠纷案件时公正的判案，便于税务部门合理的制定收税政策，便于行业经营健康的向前发展。
2、租赁业分类的三大基础及其相互关系
（1）按业务发展分类：
传统租赁——有悠久历史的实物临时性租借。
现代租赁——融资租赁。又叫金融租赁，是金融服务的一个新产品，尽管它还有贸易的属性，实际上表现在出租人的金融服务上。
简单租赁——固定期限、固定利率、固定成本、每期租金相等的一般性融资租赁。
变通租赁——适应承租人实际的经营状况，满足承租人的还款条件，减少租赁风险。
支付租金方式——主要根据承租人的现金流量动态流动情况，将支付的租金按租赁利率折成现值，抵减融资成本的方式回收租金。
租期——没有固定的融资期限，根据承租企业现金净流量的状况，确定大概的租期直至折现后所有的成本回收回来。
（2）融资方式变通：
经营性租赁——融资租赁发展的高级阶段
表外融资——设备折旧在出租人一方，承租人报表中没有反映负债情况。
降低单位租金——租期适当的延长和不固定，减少了每期支付租金的负担。
避免设备折旧的风险——承租人不考虑设备折旧问题。
租赁创新——采用多种灵活方式，开发融资租赁新产品。
风险租赁——不仅给承租企业提供融资租赁服务，还参与承租企业的经营。
（3）按私法分类：
传统租赁——租赁的是物，收回的是租赁服务费。
融资租赁——租赁的是钱，以租赁物件做融资抵押和计算租赁本金的基础。收回的是租赁本息。
（4）按公法分类：
1）会计准则
按出租人分：
直接租赁——传统租赁，按照服务业制定会计处理办法。
销售式租赁——融资租赁，按照融资租赁制定会计处理办法。
经营性租赁——与传统租赁相似但有本质上的区别，是金融租赁的高级形式。尽管由出租人提取折旧，纳税方式仍然按照融资租赁会计标准处理。
按承租人分：
资本性租赁——尽管租赁物件的所有权名义上归出租人所有，但租赁物件的折旧由承租人提取。
经营性租赁——由出租人提取折旧，租赁资产负债不纳入承租人财务报表。
2）税法
纯粹租赁——传统租赁服务，按照服务业标准（租金部分）纳税
有条件销售——金融服务，按照融资标准（利差部分）纳税
3、按租赁特点分类
（1）按会计准则方式分类
融资租赁——满足下列条件之一的就是融资租赁：租赁期满时，资产所有权转让承租人；承租人对资产余额有廉价的购买选择权；租期为资产使用年限大部分，资产所有权最终可能转移；租赁开始日租赁付款额的现值不小于租赁资产的公允价值的大部分，资产所有权最终可能转移。
经营租赁——与上述条件不符的租赁方式。
（2）按服务方式分类
传统租赁——提供融物的服务。
融资租赁——提供金融服务和推销服务。
（3）按融资货币分类
本币租赁——提供以人民币为计算租金基础的租赁服务。
外币租赁——提供以外币为计算租金基础的租赁服务。
（4）按服务地区分类
国内租赁——出租人和承租人都在中国境内的租赁业务。
国际租赁——出租人或承租人有一方在中国境外的租赁业务。
（5）按资产分类
动产租赁——出租的是机械设备、仪器仪表和交通工具等。
不动产租赁——出租的是房地产
（6）按融资方式分类
表内融资——租赁物件折旧在承租人一方的属于表内融资
表外融资租赁——凡折旧在出租人一方的融资租赁方式，都属于表外融资。
4、租赁的分类与监管的关系
国外金融业务和金融机构是分开的，但在中国只有金融机构才能经营金融业务。国内三大块租赁行业（非银行金融机构租赁公司、中外合资租赁公司和内贸局属下经营传统租赁的租赁公司）应该按照自己的特性，凡涉及融资租赁并具一定规模的租赁公司，都应该不同程度的纳入金融监管。日本、韩国等融资租赁行业受到金融危机的影响，主要原因就是利用融资租赁逃避金融监管，而带来行业性危机。因此租赁分类与监管有着密不可分的必然联系。
6、融资租赁的种类
为了更好的界定融资租赁，这里介绍一些官方权威认定的融资租赁模式。
（1）简单融资租赁
承租人有意向通过出租人租赁由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后愿意出租租赁物件给承租人使用。为取得租赁物件，出租人首先全额融资购买承租人选定的租赁物件，按照固定的利率和租期，根据承租人占压出租人融资本金时间的长短计算租金，承租人按照租约支付每期租金，期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。出租人对租赁物件的好坏不负任何的责任，设备折旧在承租人一方。
（2）融资转租赁
租赁公司若从其他租赁公司融资租入的租赁物件，再转租给第二承租人，这种业务方式叫融资转租赁，一般在国际间进行。此时业务做法同简单融资租赁无太大区别。出租方从其他租赁公司租赁设备的业务过程，由于是在金融机构间进行的，在实际操作过程中，只是依据购货合同确定融资金额，在购买租赁物件的资金运行方面始终与最终承租人没直接的联系。在做法上可以很灵活，有时租赁公司甚至直接将购货合同做为租赁资产签订转租赁合同。这种做法实际是租赁公司融通资金的一种方式，租赁公司做为第一承租人不是设备的最终用户，因此也不能提取租赁物件的折旧。
（3）返还式租赁
返还式租赁是简单融资租赁的一个分支，它的特点是承租人与租赁物件供货人是一体，租赁物件不是外购，而是承租人在租赁合同签约前已经购买并正在使用的设备。承租人将设备卖给租赁公司，然后做为租赁物件返租回来，对物件仍有使用权，但没有所有权。设备的买卖是形式上的交易，承租企业需将固定资产转为融资租入固定资产。返还式租赁强调了租赁融资功能，失去了租赁的促销功能，类似于“典当”业务。企业在不影响生产的同时，扩大资金来源，是一种金融活动。
（4）杠杆租赁
杠杆租赁的做法类似银团贷款，专门做大型租赁项目的一种有税收好处的融资租赁。主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构——专为本项目成立资金管理公司出项目总金额20%以上的资金，其余部分资金来源主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100%享受低税的好处“以二博八”的杠杠方式，为租赁项目取得巨额资金。其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广，随之增大。由于可享受税收好处，操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。
（5）税务租赁
税务租赁的主要做法与直接融资租赁基本相同，其特点主要是：因租赁物件在承租人的项目中起着重要作用，该物件购买时在税务上又可取得政策性优惠，优惠部分可折抵部分租金，使租赁双方分享税收好处，从而吸引更多的出资人。一般用于国家鼓励的大中型项目的成套设备租赁。在发达国家，因工业化程度发展到一定程度，税收的好处逐步取消，后两种做法使用的越来越少。
（6）百分比租赁
百分比租赁是把租赁收益和设备运用收益相联系的一种租赁形式。承租人向出租人缴纳一定的基本金后，其余的租金是按承租人营业收入的一定比例支付租金。出租人实际参予了出租人的经营活动。
（7）风险租赁
风险租赁是指在成熟的租赁市场上，出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给特定的承租人，出租人获得租金和股东权益作为投资回报的一项租赁交易。简而言之，风险租赁就是出租人以承租人的部分股东权益作为租金的一种租赁形式，这也正是风险租赁的实质所在。
（8）结构式参与租赁
这是以推销为主要目的的融资租赁新方式，它吸收了风险租赁的一部分经验，结合行业特性新开发的一种租赁产品。主要特点是：融资不需要担保；出租人是以供货商为背景组成的；没有固定的租金约定，而是按照承租人的现金流量折现计算融资回收；因此没有固定的租期；出租人除了取得租赁收益外还取得部分年限参与经营的营业收入。
（9）合成租赁
它扩展了融资租赁的内涵，除了提供金融服务外还提供经营服务和资产管理服务，是一种综合性全方位的租赁服务，租赁的收益因此扩大而风险因此而减少，使租赁更显露服务贸易特征。完成这项综合服务需要综合性人才，因此也体现知识在服务中的重要位置，合成租赁的发展，将成熟的租赁行业带入知识经济时代。
（10）委托租赁
委托租赁是出租人在经营租赁的无形资产。如果从事的是经营性租赁，这种委托租赁就是在经营经营性租赁。如果从事的是融资租赁，这种委托租赁就是在经营融资租赁。委托租赁的一大特点就是可以让没有租赁经营权的企业，可以“借权”经营。一般企业利用租赁的所有权与使用权分离的特性，享受加速折旧，规避政策限制。电子商务租赁也是依靠委托租赁作为商务租赁平台的。
7、租赁异同对照
租赁分类对照图
由于现代租赁的发展灵活多变，以上对照仅是原则区分，实际上许多做法都相互交融在一起，在法律和管理上容易引起混乱，这就是为什么要对租赁进行分类和界定的重要意义。
四、租赁的流程
（1）选定租赁设备
客户根据生产需要，将所需要的设备规格、型号、价格、交货期及维修保养条件交于租赁公司，由租赁公司代为联系。
（2）租赁预约
承租人选定设备后，租赁公司提出租金估价，双方共同协商后，即办理租赁预约
（3）审查
租赁公司对承租人的经营和经济状况进行审查，并根据租赁公司掌握的由关资料确定能否同意租赁。
（4）签定租赁合同
承租人信用符合要求后，即可与租赁公司签定租赁合同。同时与厂商签定安装、人员培训、零部件供应等合同。
（5）订购设备
租赁公司根据承租人要求，向厂商订购设备，签定购货合同，支付定金。
（6）设备交货
由厂商在交货期日直接向承租人交货。
（7）验收
承租人对安装完后的设备试运行并验收。验收合格，开始付租金。
（8）支付租金
承租人按合同规定向租赁公司支付租金。
（9）支付设备贷款
租赁公司根据购货合同向金融机构融资，向厂商支付贷款。
（10）办理保险
租赁公司与保险公司签定保险合同并支付保险费。
（11）签定维修合同
承租人与厂商签定维修合同
（12）租赁期满后处理
按租赁合同处理。如果合同未作规定，则由承租人与租赁公司协
商，承租人可选择退还设备、续租或将设备购下。
第二节 现代融资租赁业的起源、内涵、发展、和特点
融资租赁，也称为金融租赁或购买性租赁。它是目前国际上使用得最为普遍、最基本的形式。根据国际统一私法协会《融资租赁公约》的定义，融资租赁是指这样一种交易行为：出租人根据承租人的请求及提供的规格，与第三方（供货商）订立一项供货合同，根据此合同，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款取得工厂、资本货物或其他设备（以下简称设备）。并且，出租人与承租人（用户）订立一项租赁合同，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。
1、融资租赁是一种融贸易、金融、租借为一体的特殊金融产品，出租人提供的是金融服务，而不是单纯的租借服务。因此，融资租赁属于准金融业务，可以由金融机构经营，也可以由非金融机构经营。
2、融资租赁有两个相关的合同（融资租赁合同和租赁物件购货合同）。租赁合同确定融资收益，购货合同确定融资成本。两个合同牵制了三方当事人的权利和义务。
3、融资租赁必须有三方当事人（出租人、承租人和供货商），有时出租人同时担当供货商的角色（结构性参与租赁），有时承租人担当供货商的角色（返还式租赁），还有时承租人担当出租人的角色（转租赁）。
4、融资租赁靠四个支柱（法律法规保护、会计准则界定、税收优惠鼓励、监管制度适度）的支撑才能健康的发展。没有法律保障，租赁业务难以正常开展。没有会计准则，无法准确界定经营活动是否属于融资租赁的法律保护范围内。没有税收上的好处，融资租赁成本高，没有吸引力。没有监管，金融租赁的无序发展，将有可能扰乱金融市场秩序。四个支柱相辅相成，缺一不可，它们之间适度的同步建设，才能保证融资租赁良好的营运环境。
5、融资租赁的成长要靠五大驱动因素：经济环境、资本的供给、成本与种类、技术变革、市场的特征。
6.融资租赁有六个发展阶段：出租服务、简单金融租赁服务、创造性金融租赁服务、经营性租赁、新租赁产品、成熟。
一、直接租赁
是指由出租人从金融市场筹措的资金向供货厂商购买设备，然后直接租给承租人，设备所付款项由出租人自行筹措的。
1、直接租赁流程：
直接租赁流程图
2、直接租赁方案的流程说明：
1、设备厂商与承租人洽谈初步的购买意向，并由承租人根据实际需要向租赁公司提出租赁申请购买设备。
2、出租人、承租人和设备厂商进行谈判并签署合同：承租人与租赁公司签订租赁合同；租赁公司与设备厂商签订供货合同。
3、设备厂商向承租人交货，并由承租人向租赁公司确认，租赁公司向设备厂商支付货款。
4、设备厂商在租期内向承租人提供设备的保养、维修和保险等服务，承租人按合同规定向租赁公司支付租金。
5、承租人向租赁公司偿还全部租赁费，合同结束。
（3）直接租赁方案的特点：
1、直接租赁是比较典型的融资租赁形式，可以用于企业的设备更新和购置；涉及的主体包括承租方，设备厂商和租赁公司，也可能有担保方。
2、直接租赁可以实现合理归避国家固定资产投资指标限制，拓宽企业的融资渠道，增强企业再融资能力。
3、直接租赁可以使企业享受加速折旧的好处，减少企业所得税支出。
4、直接租赁可以设计为表外融资，不影响企业的流动比率和负债比率。
5、直接租赁可以使企业购置设备的内部审批程序简单化。
二、经营性租赁
经营性租赁（Operatingleasing）又称服务租赁、管理租赁或操作性租赁。它是一种以提供租赁物件的短期使用权为特点的租赁形式，通常适用于一些需要专门技术进行维修保养、技术更新较快的设备。在经营性租赁项下，租赁物件的保养、维修、管理等义务由出租人负责，承租人在经过一定的预告期后，可以中途解除租赁合同。每一次交易的租赁期限大大短于租赁物件的正常使用寿命。对出租人来说，他并不从一次出租中收回全部成本和利润，而是将租赁物件反复租赁给不同的承租人而获得收益，因而，在这个意义上说，有人称之为“非全额清偿租赁”，将融资租赁称为“全额清偿租赁”。国际海运中常用的租船合同形式——-程租，船只、船员均由船东负责提供，一切管理、维修、保险等义务均由船东负责，从性质上看，承租就属于经营性租赁。我们日常生活中所见的出租车、船等，也属于经营性租赁的范畴。
传统租赁、融资租赁与经营性租赁特征的比较
经营性租赁迅速发展的原因主要是其能给承租人带来一些特殊的经济功能，如表外融资、降低租期内的租金、免去报废资产的处理、避免技术过时风险和出租人的全方位服务等。
三、杠杆租赁
杠杆租赁是一种融资性节税租赁。在杠杆租赁交易中，出租人一般只需要提供全部设备金额的少量部分，即可获得设备的所有权，享受全部设备投资的税收优惠，其余大部分设备投资资金则以出租的设备为抵押，从银行或金融机构贷款取得，贷款人提供贷款时对出租人无追索权，其还款保证在于设备本身和租赁费，同时需要出租人以设备第一抵押权，租赁合同及收取租金的受让权作为该贷款的担保。杠杆租赁主要用于资本密集型设备的长期租赁业务。
其做法类似银团贷款，专门做大型租赁项目的一种有税收好处的融资租赁。主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构——专为本项目成立资金管理公司提供项目总金额20%以上的资金，其余部分资金来源主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100%享受低税的好处“以二博八”的杠杠方式，为租赁项目取得巨额资金。其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广而随之增大。由于可享受税收好处，操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。
杠杆租赁流程图
因此，通过这一财务杠杆的作用，充分利用政府提供的税收好处，使交易各方，特别是使出租方、承租人和贷款方获得一般租赁所不能获得的更多的经济利益。为享受税法上的优惠，杠杆租赁必须具备下列条件：（1）具备真实租赁的各项条件；（2）出租人必须在租期开始和租赁有效期间持有至少20%的有风险的最低投资额；（3）租赁期满租赁物的残值必须相当于原设备有效寿命的20%，或至少尚能使用一年；（4）承租人行使合同规定的购买选择权时，价格不得低于这项资产当时的公平市场价格。我国租赁市场还不很发达，实践中，租赁的形式多为典型的融资租赁和出售回祖，杠杆租赁的作用还没有发挥出来。
四、回租租赁
售后回租，有时又称出售回租、回租、回租赁等，是指物件的所有权人首先与租赁公司签定《出售合同》，将物件卖给租赁公司，取得现金。然后，物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该物件租回。承租人按《回租合同》还完全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。售后回租实际上类似一种抵押融资行为，是物件所有权人用于盘活资产的融资手段。
1、售后回租的优势分析
作为一种营销策略，售后回租能够得到市场的认可，必定有其优势所在。客观的讲，这种营销策略在楼盘销售时起到了很大的积极作用，在某种程度上是开发商信心与实力的体现，是对市场的认识与把握，更是对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主体，如开发商、投资者、物业经营者以及金融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。
优势一：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。
售后回租对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，开发商将其分割出售、利用售后回租吸引散户投资者便成为必然的选择。
此外，利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是售后回租的一大优势。
优势二：一定程度上保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。
对于投资者而言，售后回租在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后回租的物业大肆追捧的根源所在。
另外，对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。
优势三：能够促.使经营者搞好经营，努力争取更大利润。
售后回租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力，经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取更大的利润。
优势四：有利于银行加快资金周转，降低风险。
对于售后回租投资型物业，银行一般要求首付40%到50%，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款十年还清，也比住宅贷款的还款期限（20到30年）短很多。加之每月利息负担有租金作保障，大大降低了银行的贷款风险。
2、售后回租的缺陷及误区
误区一：投资者过度关注回报率，忽视投资风险。
对于投资者而言，回报率和安全性是评判投资价值的两个重要指标，风险和回报始终是相互制约的一对矛盾。但目前市场上投资者更多关注着回报的高低，却忽视了风险的存在。尽管投资回报率能够直观反映物业的投资价值，但片面的追求高回报而忽视安全性则是投资中的大忌，特别是在目前房价高位运行、潜藏较大风险的时候，安全性便显得更加重要。
一般而言，开发商为了吸引投资者的关注，或是为了制定更高的价格，也或是由于对商业物业的经营风险估计不足，往往在销售时以偏高的回报率作为承诺，这就不可避免具有一定的风险。虽然售后回租模式一般是以出售产权为主，即产权属于每个投资者，但产权拥有者却很难控制它的投资回报率，毕竟每年的租金回报要来自于经营者的利润，如果经营者业绩惨淡，又拿什么来回报投资者？
误区二：开发商利用高回报率为诱饵，漫天要价。
以固定的年投资回报率为卖点，售后回租模式下的楼盘比周围同品质的楼盘价格贵一些，本是无可厚非的事情。但目前市场上却存在着一些开发商通过承诺给投资者10%甚至12%的回报率作诱饵，漫天要价，大幅度提高销售单价，从而将回租期内要付给投资者的租金预先提留出来，不仅变向夸大了自身的销售业绩，同时也蒙蔽了消费者。这也就是为什么有的开发商可以不考虑风险而随意加大租金回报率、甚至不惜代价找担保公司来做担保的原因所在。因为即便经营期间业绩不够理想，开发商也可以利用前期获取的超额销售利润来做补偿。
误区三：忽视回租期满后的物业经营问题。
虽然随着竞争的日趋激烈，售后回租的回租期多数已经从原来的三到五年发展到目前的十年左右.但是即便十年，等到代理出租经营期限届满之后，投资者手上的商业物业又该何去何从？这在目前火爆的房地产投资市场上，热情的买家好像暂时无暇顾及这一“遥远”的问题。但作为房产投资，特别是产权式商用物业的投资，我们有必要把它作为一项长期投资来考虑。即便是有些投资者可以中途转手，但其下家也必然要考虑回租期满后的物业经营问题。
正如前面所提到的，售后回租式的商业物业多数是将产权进行分割销售以便吸引散户投资者，这也就意味着一个完整的商业设施被大量的业主分别占有，导致在所有权和经营权上失去整体性。举例来说，拥有产权式酒店一间房间的投资者是不可能进行独立经营的，如果在包租期届满时，经营者的业绩不够理想则不会与业主按原和约进行续约。此时，对于分别占有这个酒店的大量业主来说，如何协调管理和统一经营则并非易事。
误区四：开发商大搞数字游戏，回报率水分太大。
同样是出于吸引投资者的考虑，在利益驱动下，一些开发商便搞起了数字游戏，在投资回报率上大做文章。一般来讲，人们对年租金回报率的理解就是年租金所得除以投资总额，正是这种不严格的定义使得开发商有机可乘。先说年租金所得，由于税收的存在，税费必定占有租金所得中的一定比重，对于投资者考虑收益来说理应是一项重要内容，但目前售后回租的回报率多是税前的回报率。此外，利息支出作为投资者的资金成本也是不容忽视的。再看投资总额，许多开发商给出的回报率都是按照出售价格作为投资总额来计算的，有的甚至只是计算了毛坯房的价格。但实际上，投资者的投资总额还包括很多其他项目，诸如交纳的房产税、营业税等各类税费、各类附加费用，装修费以及日后的物业管理费等等。而真正对投资者有意义的正是去除了税费、利息等费用的每年净回报除以包括投资者所有资金投入的投资总额得到的年租金回报率。如果把上述因素全部考虑进去，开发商给出的年回报率就要大打折扣了。
3、投资售后回租型物业的建议
建议一：理性评估投资收益
理性评估投资回报率，既能明确投资者未来的真实回报，也是判断投资风险的重要根据。
建议二：客观判断投资风险
售后回租型物业基本上都是商用物业，而商业不同于住宅，其受周围环境、商业氛围、政策变化等诸多因素的影响很大，例如拆迁、改道、竞争对手变化、经济萧条等都会对物业的经营产生重大影响。而物业经营业绩的好坏则直接影响着租金回报的安全性，在经营惨淡的情况下，经营者是无法承担较高的租金负担的。在这种意义上来说，标榜“零风险”的售后回租投资型物业只能是天方夜谭。
建议三：注重产品自身价值的判断
投资者有必要对售后回租型物业自身的价值做出判断，以避免开发商利用高回报、低风险来漫天要价。因为即便是在回报和风险都比较合理的情况下，如果物业自身被定价过高，则必然要承担以后贬值的损失，即对投资者而言，真实回报率会因为物业的贬值而降低。
建议四：明确签约主体
由于售后回租交易中涉及到的主体有时不只包括开发商和消费者，还会包括今后的经营者或是物业管理公司，因此和约中的法律主体非常重要。目前这类市场的规范程度不高，缺乏相应的法律法规，从而导致这类交易中，合同对后期经营者的法律主体规定不明，有的是开发商，有的是物业管理公司。这就给今后的经营管理带来了隐患，特别是当发生纠纷时，就会由于主体不明而产生不必要的麻烦或是给投资者带来不必要的损失。因此，签约时明确主体可以更好地保护当事人的利益，并且通过明确主体，投资者可以更加准确地判断对方是否能够履行义务，承担责任，从而进一步降低投资风险。
五、转租赁
简称转租。承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。转租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和两份租约（原出租人和租约）。
各方的会计处理视两种租约的性质而定。（1）原出租人的会计处理：若原承租人将租赁资产转给第三方，原出租人和原承租人之间的租约仍属有效，转租对原出租人的会计毫无影响，其原有会计处理不变。（2）新承租人的会计处理：新承租人和原出租人及原租约无任何直接联系，应根据和原承租人（即新出租人）所订租约规定的条件，作出相应的会计处理。（3）原承租人（即新出租人）的会计处理：转租赁的会计处理，对原承租人而言，较其他两方复杂。原承租人究竟应当如何归类处理转租业务，取决于原租约和新租约所具备的条件。
若原租约规定，租赁届满，租赁资产的所有权转移给承租人，而用包含有承租人以廉价购买租赁资产的选择权，原承租人可以任何方式转移该资产。至于转租究竟属于何种性质，则由新租约的特点决定，可根据一定的标准加以归类，然后或作经营租赁处理。或作销售式融资租赁、直接融资租赁处理。
若原租约不符合以上两个条件，但符合融资租赁应具备的其他两个条件：租赁期长于或等于租赁资产预计经济寿命的75%；或最低租赁付款额的现值高于或等于租赁资产公允价值的90%，原承租人也可以经营租赁、直接融资租赁和销售式融资租赁等方式转租新租约不可包含所有权将转移、或允许承租在租期届满时以名义价款购入租赁资产的条款。
若原租约属经营租赁性质，转租也只能是经营租赁。无论在哪种租赁方式下，原租赁下尚未摊销的租赁资产余额，一般应作为新租赁的租赁资产的成本处理。
六、委托租赁
委托租赁是委托人基于对受托人的信任，将其合法所有的、不被禁止或限制流通的、适合于租赁的财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，以租赁的方式运用和处分的行为。
1、委托租赁方案的流程：
委托租赁方案的流程图
2、委托租赁方案的流程说明：
（1）租赁公司以受托人的身份接受委托人的委托资金，与委托人签定《委托租赁资金协议》，并接受受托资金；
（2）租赁公司与由委托人指定的承租人签定《委托融资租赁合同》；
（3）承租人根据《租赁合同》的约定向租赁公司支付租金，租赁公司向承租人出具租赁费发票；
（4）租赁公司根据《资金协议》的约定从租金收入中扣除手续费及代扣代缴的营业税后，将剩余所有租金返还委托人，委托人向租赁公司出具符合税务要求的正式资金往来发票。
（5）《资金协议》及《租赁合同》执行完毕，租赁资产产权可以转移，亦可以不转移。
3、委托租赁方案的特点：
1、出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。
2、委托租赁可以实现集团公司或关联方资金注入方式的多样化；
3、委托租赁也可以使企业享受加速折旧的好处，调节客户税前利润，调整所得税支出；
4、委托租赁可以使资金使用方和资金委托方二者关系清晰，便于确定双方的权利义务。
第三节 全球租赁行业发展概况
一、美国现代融资租赁业务的特点
（一）融资租赁公司三分天下
目前，美国具有厂商背景的公司占25%，具有银行背景（银行直接或透过其子公司、附属公司从事租赁业务）的公司占35%，独立的租赁机构占40%。制造商建立内部租赁机构或者租赁子公司在美国很普遍，如IBM、HP和DELL都有自己的租赁机构或子公司，为其产品销售做出了巨大贡献，设备制造商在美国的租赁市场上非常活跃。他们经营某一特定范围的设备，并在这一领域掌握专门的技术知识，特别是在计算机、飞机以及建筑机械方面起着举足轻重的作用。通过参加租赁业务，银行获得了一种新的资本来源方式，通过对各种类型的设备提供资金融通，银行取得租金收入、手续费、贷款利息等，创造了新的利润增长点。美国大部分独立的租赁公司都是地方型的，只为当地市场服务，也有少部分全国性的独立租赁公司。从美国租赁业的发展经验来看，厂商从事租赁业务可以提供专业化的服务，商业银行从事租赁业务具有资金和成本优势，而独立的租赁公司则可以提供设备选择的咨询、选定、租后服务等一系列的综合性服务，三者各有优势，支撑起美国租赁业在世界租赁市场上的霸主地位。
（二）融资租赁创新产品不断出现
一开始是简单的融资租赁业务，承租人和出租人签订不可撤销的融资租赁合同，出租人承担购买设备的全部价款，承租人以年金的方式等额定期支付租金，出租人不提供除出租以外的其他服务。随着市场竞争的加剧，新的租赁品种不断出现，如杠杆租赁，出租人承担设备成本的20-40%，剩余部分由银行等金融机构提供，出租人把租赁物的所有权，租赁合同的担保收益权等权利转给金融机构，金融机构对出租人无追索权，该种租赁方式一般用于购置成本特别高的飞机、卫星通讯设备等，杠杆租赁在美国租赁业占有相当重要的地位；转融资租赁，出租人从另一家租赁公司租入设备然后转租给承租人使用，出租人扮演一个类似证券经纪人的角色，该种租赁方式一般用于跨国租赁；售后回租，设备拥有方先把设备出售给租赁公司获取业务发展所需要的资金，再把该设备从租赁公司租回按期支付租金，该种方式可以改善承租人（即出售方）的财务状况，盘活其存量资产；此外还有合成租赁、风险租赁等方式。多种租赁产品满足了不同承租人的需要，活跃了租赁市场。
（三）政府优惠政策和完善的法律法规
现代融资租赁的一个显著特点就是税收优惠，可以说没有政府的税收优惠等一系列扶持政策，美国的融资租赁业就不会有那么快速的发展。这些优惠扶持政策包括：美国的《投资税扣除法》规定出租人投资用于租赁的设备按其购置成本的10%减税，出租人可以将这一优惠通过优惠租金的方法转移给承租人，租赁双方特别是出租人的税收优惠构成美国租赁业的一个重要特征。另外，会计准则规定，租赁公司计提折旧可以在直线折旧法、双倍余额折旧法以及150%折旧法中自主选择，呆帐准备金比例自定，允许承租人把租金计入成本，这使得租赁双方应纳税所得减少，从而减少了所得税费用。这些优惠政策使得越来越多的企业投向该行业且竞争日益加剧，良性的竞争又促使租赁业的进一步发展。另外，政府对租赁公司特别是在发展中国家开展业务的租赁公司提供全面的政治风险保险，进出口银行对租赁公司的对外租赁交易提供综合性的出口信贷、出口担保和政治、商业风险的保险。美国没有专门的融资租赁法律，但在相关的法律中规定如果承租人违约，出租人有权取回设备（若承租人阻拦则要承担刑事责任），还可以继续向原承租人或担保人收取所有未付（包括未到期）的租金。美国的信用评价系统发达，出租人可以容易获得承租人的资信状况，从而决定是否向其提供租赁服务。
（四）融资租赁观念深入人心
美国人习惯“把明天的钱拿到今天来花”，这促使其消费信贷得到长足发展，并推动了经济的发展。二战后，“收益来源于财产的使用而非拥有”这一观念成为美国企业人的经营理念，从而推动了美国现代融资租赁业务的快速发展。
二、美国租赁业的发展状况
（一）美国租赁业的主要数据
目前，美国租赁业从业人员约50000人（不含汽车、房地产租赁），其中有250名注册租赁师（GLP），约占5‰。现约有4200家租赁公司（几乎都是中间型公司即broker），每家公司的业务量平均为2000-4000万美元。另有25000家出租公司。几乎所有的美国公司都接受租赁，或做过租赁，大街小巷都有“lease”字样。租赁遍布美国的方方面面，相比而言，我国不管是渗透率还是总量上来说都是刚刚起步。特别是不动产行业，市场非常巨大，而我们才刚刚考虑涉足。租赁已影响美国经济的每一个方面。而政府对租赁业加强管理与主动扶持、利用，是现代租赁业发展的重要保证。
（二）美国政府对租赁业的政策支持
在美国，选择租赁不仅是企业的一种经济决策，而且已成为政府积极推动的行为。租赁对国家经济发展发挥的积极作用，受到政府的重视。美、英、日等国政府通过有关机构制定和推行支持租赁业的经济政策，利用租赁推进产业结构调整，推动社会经济增长。
早在1963年，肯尼迪政府时期，美国就针对当年的经济状况，力图通过刺激投资来激活经济，所以引入投资税收抵扣制度和对租赁业的税收优惠制度，引导人们更加重视财产设备的使用权，淡化所有权观念，使企业宁可租赁，而不愿购买设备，从而形成现代租赁业广泛普及的经济思想动因。同年，美国政府大力鼓励银行进入租赁业。以上两个措施的实施起到了相当的效果，使租赁业务得到了前所未有的发展，并使美国成为全球融资租赁的中心。随着社会化分工理念的不断深化，美国租赁公司与银行之间形成了分工与合作、批发与零售、互补与延伸、取长补短、互惠互利的全面、新型的合作关系。1981年，美国政府颁布“经济复兴税法”，对原来的租赁规则进行了修改，推行“加速成本回收制”，制订了信贷“安全港”租赁规则。新规则放松了对“TrueLease”的认定标准，使更多的租赁业务可以享受税收优惠政策。
美国支持金融租赁业的经济政策可概述为“政府运用利益机制——投资税减免政策，刺激社会扩大投资，促进租赁业迅速发展”。具体来说，美国政府运用投资税减免这一经济杠杆，发挥其利益的驱动作用，一是鼓励新的投资，对投资方向予以诱导，将投资导向政府指定的技术设备上，促进企业不断采用新技术设备生产新产品，使产品更新换代加快；二是用减免税收的利益吸引和刺激投资增长，抑制经济衰退；三是减免税的益处租赁的双方都可分享，这成为租赁业发展的利益机制，推动租赁业迅速普及；四是利用其社会经济效用，让高价值先进设备采用杠杆租赁方式，迅速转化为现实生产力。
到2005年，美国经济第13个年头持续增长，一个很重要的原因是其采取租赁等杠杆，实施积极的财政政策，放水养鱼，鼓励投入，使企业在技术上不断上台阶，以高科技来保持企业盈利能力的不断加强。从而不但产出增加，而且形成了经济的良性循环和可持续发展。
（三）美国租赁的基本操作方式
美国对融资性租赁和经营性租赁的区别，从法规、会计、税收以及定义等方面与我国都有很大差别。我国判断的依据往往是期末产权是否转移，转移为融资性，不转移为经营性。我们大部发金融性租赁公司做的都是融资租赁。美国判断融资性还是经营性的依据在会计准则、税收和统一商法上都有明文规定。一般是银行做融资性租赁，而租赁公司大部分是中间公司，大部分租赁公司都不用自己的钱来做租赁业务。其基本操作是：银行、大保险公司、投资基金等融资租赁给租赁公司，租赁公司经营性租赁给承租人，所有权属租赁公司。在租赁期限内租赁公司把所有权留置给（相当于抵押）银行，承租人将租金直接还给银行。（这和我们所说的项目融资有一定的相似之处。）租赁公司称这种做法叫：把租赁合同卖给银行，而且是无追索的。实质是将租赁合同的收费权（收租金的权利）无追索地卖给银行。因此对租赁公司来说是“零”风险。同时，不作为租赁公司的负债。因此只要银行接受，不受负债比例所影响。银行、保险公司、投资基金等再将这些合同打包后到华尔街进行租赁资产证券化，从而完成一个资金链。
美国租赁公司的收益很高，收益来源主要有三方面：佣金（一般为6%）、利差和设备的残值处理。残值处理是租赁公司很大的收益来源，也是租赁公司风险的主要来源。因此设备的选择和残值的设定非常重要。一般高新技术的设备只能做短期项目。总的来说，美国租赁公司的收益水平大大高于我国的公司。
租赁是一种产品，是一种市场工具，这种观念在美国的租赁公司及从业人员中已成为常识，他们根据不同行业、不同客户、不同设备等设计不同的租赁形式。从业人员一般称为销售人员，业务部一般称为销售部，带有很强烈的市场营销意识和卖产品、卖服务的意识。
美国租赁业的坏帐一般在0.75%以内。逾期三个月就算坏帐。我们以前对美国租赁有误解：什么100%融资，不需要担保等。但据我们这次考察，美国的租赁合同都有保证金，保证金比例从15%、20%到75%都有，根据客户的信用等级确定。而且都有担保，可以是第三人，大多是承租企业的主要股东个人担保。第一期、最后一期或第一、二期、最后一、二期的租金在投放时就一次性收进了。这给租赁公司带来了巨大的隐性收益，同时也减少了风险，增加了现金流。在美国称为首付downpayment。美国的租金基本是每月支付的，但也可以是跳月或不等额。租期以60个月为多。在美国，80%的租赁项目是由供应商推荐的。租赁公司与供应商都有remarketing协议，类似我们的“回购”。他们认为租赁对供应商的好处是：促销、控制生产、许可替代、技术保密，不但控制二手市场也控制一手市场。因此，他们的租赁真正起到了金融中介和税收杠杆作用。
反观我国大部分租赁公司目前还是以传统的融资租赁为主，同时扮演了银行和租赁公司的双重角色，这是我们原来对租赁的误解造成的，导致我国租赁公司与美国公司相比承担了较大的风险，但收益反倒不如美国公司高。当然，在近两年来的开拓创新中，租赁公司发挥金融作用、杠杆作用、促销作用等思路得到了印证和肯定。在很多操作方法上，我们创新了一些与美国公司殊途同归的做法：如存一租三、项目融资等等，但这些目前还需要我们花大力气去深化、去发展。
目前，美国租赁公司已经确立了新的发展方向，即抓住设备的经济寿命、折旧期与租期的不同，采用营业收入分成等办法，使租赁得以延伸，并提供与别人不同的特别的服务。他们十分注重参与一些大型项目，如电厂、飞机等。预计三年后，美国租赁公司数目会通过购并变少，但市场渗透率仍不会低于1/3。而且我们注意到美国租赁公司已经有进入中国市场的计划。
（四）、美国有关租赁的税收、信用、法律环境
1、税收
目前美国有关租赁的税收优惠政策为：租赁公司提折旧，而且可以在直线折旧法、双倍余额折旧法以及150%折旧法中自主选择；呆帐准备金比例自定；承租人租金税前列支。反之，银行贷款不能享受税收优惠。国家通过租赁实现产业调整，引导、鼓励投资，引导消费。这样做的理由：①通过租赁、增加投入，虽然使出租人、承租人享受了投资减税优惠，但扩大了就业，保证了技术、设备的先进性，使产业不断升级。产品增加了，而且附加值也更高了，因此最终的税收是增加了。②通过租赁这种金融与销售相结合的手段，使设备的销售增加，税收增加了。另外，通过租赁减少了销售费用，增加制造厂的利润，扩大了税基。③这是真正意义上的“积极的财政政策”，涵养财源，放水养鱼，保持经济的良性持续发展，真正起到了税收杠杆作用。④这种政策鼓励企业不断投入，拉动内需。经济发展了，也保证了税收的来源。美国10年来高速发展的原因，租赁的放水养鱼、“藏富于民”政策，也是功不可没的，这种积极的政策给经济发展带来了强大的后劲。
2、信用环境
美国信用评价系统发达，个人信用、企业信用的详细资料，很容易从网络上查到，并有专门的公司做这种系统。我们现在只有企业的银行资信查询系统，而且很简单。然而各方面的资料还是有的，关键是没人来做加工、整理，使之系统化。比如：承租企业几年来的报有，我们完全可以通过计算机建立数据库，来判断其走势。也可以通过行业数据、税收数据，通过各种统计报表、年鉴来做数据库，形成有说服力的评价体系。
3、法律
美国法律体系、环境不同，与我国的差异很大，但对租赁业的规范发展很有好处。比如，依据美国法律，如果承租人违约，出租人提回设备，还可以继续向原承租人或担保人收取所有未付（包括未到期）的租金；如果承租人违约，并且不肯让出租人拉走设备，那就是刑事问题，可以通过法律程序解决。美国租赁公司对合同、文件、资料高度重视，严格按合同文件办事，他们认为评审上出问题可以挽救，合同文件上千万不能出差错。
三、日本租赁业发展概况
（一）日本租赁发展历程
日本租赁业引进自美国，1963年第一家名为“日本租赁株式会社”的租赁公司诞生，标志着日本现代租赁业的开始。20世纪70年代及80年代，日本租赁业始终呈保持较快增长趋势，到泡沫经济开始崩溃的1992年，日本租赁业务额高达654亿美元，总规模居世界第二位，设备租赁额占整全部投资中的比例为7.54%。租赁物件主要是计算机、产业机械、商用机械等，承租人以中小企业为主，并逐步向大企业扩大；商业、金融、保险等非制造业的租赁额占整个租赁业务量的60%。在过去的十数年中，租赁额平均以每年20%的速度递增。据日本租赁协会1992年对一百家企业进行的调查显示，有90%的企业利用租赁方式引进各种生产设备，这充分说明租赁业在日本的普及程度很高。
日本现代租赁业发展过程大致分成以下几个阶段：
1、1963年8月—1968年的5年为租赁业发展初期，租赁知识的启蒙时期和租赁市场的开拓期。1963年成立了第一家租赁公司——日本租赁株式会社。第二年东方租赁株式会社和东京租赁株式会社先后成立，这三家公司揭开了日本现代租赁事业的第一页。由于他们的积极宣传、介绍和努力开拓、推广，租赁受到了各大资本企业的注目。日本经济界逐渐认识到租赁这个新兴行业对经济发展所具有的积极意义和重要作用。
2、1968年—1972年是“快速增长期”。这一时期是日本经济高速增长时期，技术革新突飞猛进，投资需求特别旺盛，租赁作为设备投资的一种融通手段，适应了这种形势，发展很快。大银行、大商社、大厂家纷纷进入租赁行业，相继成立了13家综合租赁公司，奠定了日本租赁业的基础。这些公司充分利用了母公司的营业渠道，租赁交易量成增长很快，每年平均增长率为30%—50%不等。租赁业务以融资租赁为主，承租人行业分布比较广泛。
3、1973年—1977年为“缓慢增长期”。在这期间，由于受石油危机冲击，日本经济增长趋缓，投资需求减弱，租赁业务增长缓慢。但地方银行却着眼于租赁的发展前景，为谋求金融业务的多样化，与综合性大型租赁公司组建了地方性租赁公司。
4、1978年以后到80年代末的相当长一段时间是其“平稳增长期”。这一时期，日本的电子信息技术发展迅速，传统行业的信息化改造需要投入大量的设备，而政府也直执行宽松的金融政策。在这种环境下，一方面租赁业保持着每年20%左右的增长率，租赁机构激增，专业租赁公司不断问世，如电脑、汽车、建筑等企业纷纷建立专业租赁公司；人寿保险信用金库、金融信用等金融机构紧跟专业商社、大厂家涌入租赁行业，与已有稳固基础的各大租赁公司争相发展租赁业务，日本租赁业进入全面竞争期。一些大型租赁公司在这一时期到海外设立公司，开拓境外租赁业务。
5、20世纪90年代初至今是发展的“偏差期”。自80年代以后，日本工业化基本完成，传统制造业出现饱和，大量的资金开始进入金融和房地产领域，日本的租赁业在这个阶段发展出现偏差，一些租赁公司参与房地产的炒作，脱离了租赁的主业。1997年在亚洲金融风暴的冲击下，日本第一家租赁公司日本租赁公司被迫宣布倒闭。日本租赁业进入调整时期。
（二）日本租赁业发展特点
1、租赁公司投资主体多元化
日本租赁市场主要由金融机构和大商社出资组建的全国性租赁公司、由厂家或经销商出资专门经营扩大推销本厂产品的专业租赁公司和由资本来自地方银行的地方性租赁公司组成，近年来，很多大商社、大厂家及专业银行也纷纷进入租赁业，开展租赁业务，开设自己的租赁公司，从投资来源上来讲，基本上可以分为银行型、厂家型和银行贸易复合型三大投资系统。在日本总数约为300家左右的租赁公司中，就公司类型而言主要分为综合租赁公司和银行租赁公司两种。
2、日本租赁公司资金来源以银行贷款为主
日本租赁公司90%的资金来源靠银行贷款，公司债券融资只占1.1%左右，资本金占2.5%左右，租赁公司通过发行商业票据，筹措部分资金。
3、业务类型多样
日本租赁业归口通产省管理，但通产省并没有关于租赁公司营业范围的规定，因此租赁公司除了经营租赁业务外，还可以经营房地产、投资及贷款等业务。租赁公司的资产结构大致如下：租赁占40%左右，分期付款型贷款占20%左右，一般贷款占40%左右。对银行所属的租赁公司，日本政府管理比较严格，这些租赁公司不能从事房地产、证券等业务，以保护存款人的利益。
4、以融资租赁业务为主
日本的租赁业是以融资租赁为核心发展起来的，目前，仍然以此种方式为租赁交易的主要方式，也有一部分大型租赁公司正着手开展一些经营性租赁或对特定设备开展维修服务租赁。
（三）日本发展租赁业的政策法律环境
日本政府对设备租赁的专门立法不持积极态度，至今尚未出台专门的租赁法，目前租赁法律关系仍受《日本民法典》、《商法典》等一般法律的调整。虽然没有专门的立法，但是在日本租赁业的政策环境相当不错。
1、政策性财政融资
日本政府为促进特定设备的普及和某些特殊行业（如工业机器人、卫星通信接收机、防污染设备、医疗设备、液化石油气系统筹）的发展，日本政府向租赁业提供两类政策性财政融资：一类是1970年起实行的“租赁金融措施”——由日本开发银行吸收长期信用银行、兴业银行的金融债券，然后由这3家银行以低利向租赁公司融资。另一类是由日本开发银行向获通产省批准的特定租赁公司直接提供低利融资，如1980年在通产省指导下成立的日本机器人租赁公司就是一例。该公司购买设备的60%资金来自这项财政融资，从而获得了长期低利贷款，可以较低租金开展业务，使工业机器人迅速得到普及。
1984年以前，日本企业利用租赁几乎无税收优惠可言。日本企业进行设备投资的主要好处为下列4项：
（1）是筹措资金和有效营运资金的新手段。
（2）有缩短法定折旧年限30～40%的实际效果。
（3）能摆脱拥有设备所带来的折旧、会计、保险等琐碎事务。
（4）如租赁对象是符合日本税制规定的特定的设备、技术，租赁设备成本可因租赁公司获得政府低利贷款而比企业自行购买设备的成本低。
1984年初日本修改税制，新增了以中小企业为对象包括租赁在内的促进新技术化投资的税务制度，中小企业利用租赁获得电子通讯等88种新设备时，部分租赁合同金额（一般为60%）的7%可从当年应税额中扣除。
2、政府补助
政府对特定设备的承租人发给补助金以补贴其部分租金，如1979年，在农、林、水产省管辖下，为了促进食品工业发展和节省能源，采用了这种做法。
3、租赁信用保险
1973年，日本建立了特有的政策性保险制度。该政策规定，签定租赁合同后，实行强制保险。一旦承租企业倒闭，政策性保险公司负责赔偿50%的租赁损失金额。日本通产省的服务产业局、中小企业厅及保险局联合实行机械类租赁信用保险制度，以保证在承租的中、小企业破产时，租赁公司能从政府回收租金中得到一半作为补偿。
4、税收政策
投资促进税额减免制度——日本为支援中小企业，促进设备投资，他们对以租赁形式引进特殊的机械设备时，税务制度上可根据租赁费的一定比例减免税额。减免税制度的种类有：促进中小企业技术投资促进税制；中小企业新技术投资促进税务制度；加强中小企业基础税制和风险投资税制；事业化设备等投资促进税务制度。对减免对象在设备和企业规模上有一定的限制。
（1）日本大藏省（现为财务省）1975年7月下达的《对银行系统租赁公司业务限制的通知》规定，银行系统的租赁公司，如在人事、资金等方面仍保持与母体金融机构的关系，那个就不能开展经营租赁、分期付款销售等由融资租赁派生出来的业务。
（2）日本国税厅于1978年7月颁布“关于租赁交易的法人税和所得税的处理问题”通知。通知的规定适用于1979年1月1日以后签订的一切租赁合同、通知明确了租赁范畴的界限和税务上的处理，在税率上给予了相对优惠的政策。
（四）结论
日本租赁业于日本经济迅速发展过程中为中企业提供了灵活而强有力的帮助，某种程度上来说是日本经济腾飞的一个推动器。经过引进、本土化、政策扶植等几个环节之后，日本租赁业取得了较大的发展，有着许多值得借鉴的内容，也成为我们学习的一个范例。
四、其他国家租赁业概况
（一）英国租赁业的现状
1960年，英国的第一家租赁公司——英美合资的商业租赁公司正式成立。接着，英国的很多金融机构也都开办了租赁业务。60年代是英国租赁业的创业期，开始稳步发展。70年代初，英国成立了设备租赁协会，把那些经营租赁贸易的各类融资机构和工业附属机构都组织起来，至1978年已有会员38家，该协会的成员于1988年的成交额达78亿英镑。到目前为止，该租赁协会的投资额已超过英国当年设备资本投资额的20%。
（二）法国租赁业的现状
现代租赁贸易从美国传到法国稍晚于英国。法国的第一家租赁公司成立于1962年。但对法国的中小企业，由于资金短缺而投资需求殷切，这种可以缓解中长期信贷困难的租赁方式，很快得到企业界的欢迎并迅速发展。即使在80年代法国经济的萧条期内，租赁业仍然蓬勃发展。租赁在法国被称为信贷委托，属于融资性质，租赁对象以电子计算机和卡车类为大宗，其机构及经营活动受到有关金融法规的管制。
（三）韩国租赁业的现状
韩国引进现代租赁的时间在70年代初。1973年在国家发展银行的援助下，创立了韩国产业租赁公司。同年韩国政府实施《租赁产业促进法》，规定租金可作为企业费用开支，从而使租赁业务较快发展。但韩国租赁业的发展并非一帆风顺。70年代末，因世界性石油价格和进出口原材料上涨，使出口商品因成本提高而销售困难，资金奇缺导致设备投资大大下降。80年代后，韩国经济经过调整后，租赁业得到蓬勃发展。
（四）澳大利亚租赁业的现状
澳大利亚租赁业的力量雄厚，年租赁额已超过70亿美元，占新置设备融资的30%，现居世界租赁市场的第8位。其中以汽车和卡车的租赁业务最为活跃。
第四节我国融资租赁业的发展
我国的现代融资租赁业出现在上世纪80年代，在当时资金严重短缺，先进设备急需的情况下依照日本租赁业模式成立的融资租赁公司，在引进先进设备和技术，发展我国工业化的过程中发挥了重要作用，但由于监管不利及其对该新生事物的不了解，许多租赁公司目前不良资产比例大，经营陷入困境。虽然融资租赁已经有20年的发展历史，却和我国总体经济规模不相称：市场渗透率仅为1.5%，租赁总额仅占国内资本份额的4%，对GDP的贡献仅有0.3‰。借鉴美国经验，在我国资本市场逐渐发展成熟，各种融资方式各显其能，2006年履行加入WTO的承诺率先开放租赁业的现实状态下，各有关方应联合起来群策群力，把具有特殊优势的融资租赁推向市场。
（一）租赁公司的类型
我国目前由中国人民银行监管的金融租赁公司有15家，由商务部（原外经贸部）监管的中外合资租赁公司42家，还有原国内贸易部监管的几百家内资租赁公司，但是能合法开展租赁业务的仅仅是前面两种类型。厂商背景和银行背景的融资租赁公司在我国是一片空白，现有的这些独立融资租赁公司规模都比较小，且处于资不抵债或者整顿重组中。因此，现阶段，应该大力培育具有厂商背景的租赁公司，我国国有工业企业一方面设备普遍陈旧，技术水平低，另一方面又存在大量闲置设备，建立厂商背景的租赁公司，工业企业可以根据自身设备的特点作为出租人或承租人，盘活存量资产，进行技术改造；允许商业银行开展简单融资租赁业务，在存贷差逐年降低，各种直接融资方式挤兑银行贷款的状况下通过融资租赁业务拓展利润来源渠道；培育大型内资和中外合资的独立租赁公司，可以聘请国外经验丰富的租赁专家参与公司的设立和运作。通过这3种租赁公司的建立，完善我国租赁业的组织系统。
（二）融资产品
我国目前开展的仅仅是以使用设备为目的的简单融资租赁，对于技术要求高、程序复杂、涉及当事人广的杠杆租赁和售后回租等租赁方式还没有涉及。创新产品要结合我国当前实际，不能完全照搬国外模式。2003年，上海金海岸企业发展有限公司针对我国当前企业信用不理想的现状，与贵阳国有资产投资管理公司签订金额2.9亿元人民币的融资租赁合同，包括1亿元的政府采购项目和6000万元的医疗设备、机械制造等十几个项目，由贵阳国投按季向金海岸支付租金。该融资租赁合同把政府信用和贵阳国投的高信用引入，大大降低了租赁风险。把政府信用和信用度高的贵阳国投引入是这笔融资租赁合同的创新点，值得其他租赁公司借鉴和学习。
（三）政府优惠政策和法律法规
从政府优惠政策和法律法规看，我国目前还缺乏对融资租赁业在政策上的优惠扶持措施。现行会计制度把融资租赁设备等同于企业自有固定资产，租金不列入成本，税收优惠方面则仅对中外合资的租赁公司和开发区的租赁公司给予比例很小的减税政策，其他租赁公司无法得到税收减免；在信贷政策上，租赁公司自己承担信用风险；租赁公司市场准入条件严格，《金融租赁公司管理办法》规定金融租赁公司最低资本金为人民币5亿元，经营外汇业务的租赁公司还应有不低于5000万美元的外汇资本金，这一规定使得许多想参与融资租赁业的公司心有余而力不足。监管当局规定资本金规模的目的在于降低租赁公司的经营风险，但在当前经济现状下（如投资消费需求不足，中小企业融资难，国有企业设备闲置率、陈旧度高），应该把重点放在融资租赁所具有的融资、成本、资产管理等优势上，降低进入门槛，通过制定有针对性的法律法规降低租赁公司的经营风险。2000年6月和2001年8月相继出台了《金融租赁公司管理办法》和《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》，使租赁业有法可依，降低了行业风险，提升了租赁业相关当事人的信心，使我国的融资租赁业驶入正常发展轨道。
（四）租赁观念
重购买轻租赁的观念始终根植于我国企业人的经营理念中，加上对融资租赁具体操作的陌生，使得我国的融资租赁业发展缓慢，在人们的消费观念逐渐改变的今天，租赁业人士应该通过媒体等手段加大租赁业的宣传，相信已经经历过市场经济多种观念洗礼的我国民众在接受租赁这一新鲜行业时心态会更平稳，认可速度也会更快，态度决定一切，一旦大众接受了这一新事物，那么在原本就有需求的基础上融资租赁会快速发展起来。
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